Columnista : Giovanny López Franco
Antes de pasar al asunto de esta columna; quiero agradecer la invitación y oportunidad que me dan para participar en este medio web de comunicación, especializado en el amplio mundo de conocimientos relacionados al sector de la Propiedad Horizontal (P.H.) en Colombia; a su creador y director del portal barriosyvecinos.com.co. mi amigo y colega en gestión de propiedad horizontal el Señor Darío Fernando Andrade Peinado con quien he tenido el honor y el placer de tener su amistad, fortalecerla durante los últimos 7 años y enriquecerla en torno a este apasionante mundo de temas y conocimientos que se requieren para ser un gestor profesional integral en el amplio espectro de la propiedad horizontal P.H. en Colombia.
Con él hemos compartido múltiples escenarios y diversos puntos de vista y hemos hecho diversas tertulias de tipo académico (¿no es verdad mi estimado Contertulio?) en los cuales mayoritariamente coincidimos y no obstante, también en algunos otros tenemos puntos de vista divergentes más no necesariamente diferentes que han enriquecido la relación de amistad y los conocimientos y experiencias que las ponemos a disposición de las comunidades del sector con el propósito de contribuir a enriquecer los conocimientos hacia las experiencias prácticas de quienes leen las diversas temáticas que aparecen en el portal, barriosyvecinos.com.co y que trabajan, viven o invierten en P.H. para que sean utilizadas en mejorar sus comunidades y copropiedades.
Me alegra mucho saber que este portal, fruto de las virtudes de persistencia, resiliencia, perseverancia, disciplina y constancia que él tiene como persona, como ser humano y que le ha impreso a este proyecto y propósito de su vida, a su estilo, hoy sea reconocido de gran forma entre quienes se dedican a hacer analítica de datos sobre visitas para búsquedas de temas de propiedad horizontal en internet y los demás temas que lo ponderan en muy buen lugar en el posicionamiento de búsquedas web dedicados a la P.H. en Colombia y seguramente lo será en el mundo en los próximos años por lo cual me permito decir felicitaciones Darío y al portal barriosyvecinos.com.co.; y que mi participación, a honor para mí, contribuya en el tiempo a sumarle logros.
A partir del mes de abril de 2023 participaré como columnista compartiendo conocimientos actualizados y experiencias múltiples que he cosechado a lo largo de 15 años de estar involucrado y en los últimos 6 años comprometido en especializarme en las distintas temáticas integrales que se requieren para ser gestor integral y profesional de la P.H. en Colombia: al lado de otros profesionales y columnistas invitados.
Por ahora diremos que la Ley 675 de 2001 que rige las operaciones, las finanzas y la organización de las comunidades P.H. requiere ajustes, cambios y modificaciones; pero también incluso algunas adiciones en materia de organización y control de tipo gubernativo para que se ponga freno a los desmanes y abusos de algunos actores de la P.H. que se aprovechan negativamente de la asimetría informativa entre unos y otros por lo cual hoy se permite el desorden y facilitan el abuso de aquellos que en lugar de servir al progreso y mayor bienestar del sector, se sirven de él para sus intereses personales; legítimos tal vez en el sentido de buscar progreso y desarrollo personal; pero cuando las formas, los medios y mecanismos que usan para eso son incorrectos, inadecuados que desconocen la deontología profesional de cada área y terminan rompiendo la ética, la moral y la legalidad deben ser frenados, investigados y en perspectiva sancionados ejemplarmente para procurar mejores desempeños humanos en beneficios de las comunidades que viven, trabajan o invierten en Propiedad Horizontal.
No aplicar la deontología profesional (ética personal y la moral profesional) termina en usos ilegales, únicamente para su propio beneficio en detrimento del patrimonio de las comunidades y la desarmonía en las relaciones comunitarias y por tanto en el freno al progreso social del sector, ante quienes les brindan su confianza para la gestión y sobre eso debe ponerse freno por parte del estado; el legislador, para frenar esas situaciones.
Dijo en alguna ocasión mi amigo y mentor en desarrollo humano y liderazgo el Licenciado Miquel Ángel Cornejo (mexicano): “los malos, en relación a los buenos, son muy pocos; pero es que ellos si se organizan”; por tanto y en contexto los buenos, que son la mayoría, no se organizan y por tanto terminan permitiendo que los poquitos malos les afecten mucho social y patrimonialmente. Al tenor de lo anterior, es importante aclarar, que tales actores negativos para el sector son una minoría; pero sobre ellos se hace por los medios masivos de comunicación el ruido que les resulta pertinente; pero que impacta el buen nombre y la imagen de las mayorías que sí estamos en pro de buscar avances y progreso social en esta forma particular de estructura patrimonial colectiva y de organización comunitaria, la P.H. y por tanto ha de defenderse a partir de mejorar su formación, su capacitación para fortalecer sus competencias y buscar del estado la atención que ya merece como gremio.
La Ley 675 de 2011, en este año 2023, cumple 22 años de haber sido promulgada; pero se ha venido aplicando con ambigüedad jurídica, dado que nunca fue reglamentada a través de Decretos o Resoluciones como sucede con la mayoría de las Leyes, lo cual ha permitido, a los distintos actores de gestión, una libre interpretación para su aplicación, adaptándola cada quien en forma casuística a las conveniencias de las copropiedades o de quienes las dirigen como actores que administran o gestiona cualquier otro tema en todas aquellas Copropiedades que están construidas y constituidas bajo el régimen de P.H.
Tal adaptación hecha en función directa y proporcional a las necesidades o intereses o conveniencias de quienes gestionan los diversos temas que atañen a las copropiedades o las comunidades (ya sean residenciales, mixtas o comerciales o de otra índole) han venido generando diversidad de conflictos al no haber unicidad de información o de criterios jurídicos, operativos o financieros en su aplicación y así mismo desarmonizando la unicidad de criterios en las relaciones sociales entre los distintos actores que conviven en estas comunidades y forma patrimonial de organizarse; por lo cual se ha tenido que recurrir a las altas cortes ya por vía de demandas, debidas a los abusos de unos respecto a otros, o ya por vía de acciones de tutela para que se genere jurisprudencia sobre estos asuntos a efectos de tratar de unificar los criterios para salvaguardar el estado social de derecho en estas comunidades y Copropiedades.
A este respecto, se comparte en múltiples escenarios y por diversos actores, que la Ley vigente debe ser derogada por antigua y ambigua porque en muchos aspectos de las operaciones y necesidades actuales es obsoleta o desactualizada; pero por unanimidad, en el análisis que se ha podido hacer en diversos y distintos conversatorios a los que se ha asistido y/o participado como ponente, se ha concluido que no es necesario derogarla; pues es una ley marco que incluso algun@s la ponderan como un código de organización comunitaria, patrimonial, financiero y de liderazgo social que es referente para otras latitudes de América Latina y Centro América donde la toman como punto de análisis y partida de orientación en los que haceres de la P.H. de esas latitudes por considerarla completa y ejemplo a seguir; pero sí creo que debe ser mejorada y eso se logra con una actualización de las facultades, alcances de las responsabilidades de los actores e implementar un sistema de vigilancia, control y sanción a los gestores (directos o indirectos) que gestionan el amplio mundo de la P.H. en Colombia.
De otra parte, es lamentable percibir y comprobar que para el sector de la PH en Colombia, que en contexto de vivienda supera el 70% en todo el país; desde el punto de vista gubernamental no existan políticas públicas que beneficien al sector en sus entornos internos o externos a las comunidades en sí mismas; no obstante que le aporta ingentes cifras en impuestos (predial, renta, IVA, consumo y otros) al estado; pero en retrospectiva, por ejemplo en la época de pandemia por COVID-19; fue un sector al cual los beneficios gubernamentales en las distintas crisis sociales que se presentaron para las comunidades de PH no existieron apoyos de ninguna clase.
Para todos será de gran utilidad que tengamos la posibilidad de mejorar la claridad normativa y sobre el alcance de las acciones, los compromisos, deberes, obligaciones que tienen todos los actores de cumplir las normas y así mismo para poder tener la fuerza ética, legal y moral de reclamar derechos; todo eso en doble o triple vía, para que mejore la convivencia en las relaciones entre estas comunidades y se dé en términos más armónicos, pacíficos y productivos; que permita acciones con impactos más positivos hacia un mayor bienestar y calidad de vida de estas comunidades y la protección de los patrimonios privados de quienes viven o invierten allí y que se han esforzado por décadas para poderlos obtener y ahora para conservarlos previendo que se mantenga su valor patrimonial y valorización comercial en el tiempo.
Cada mes, al menos una o dos veces, (quizás más de ser posible) estaremos participando en este espacio para compartir nuestras opiniones y las ideas que resulten pertinentes para contribuir al desarrollo y mejoramiento del sector de la PH en Colombia y la región.
Puntos Clave si se da una Reforma; sobre los cuales profundizaremos en las siguientes columnas:
- Facultades y Alcances de las Responsabilidades de los Órganos de Gestión y Control en la P.H.
- Creación del SINAVICSAN (Sistema Nacional de Vigilancia, Control y Sancionatorio) a los actores de la P.H. en Colombia, que resulta pertinente y necesario; para una reforma seria y trascendente.
- Impulso Gubernamental y Privado a las Tics en la P.H. en particular sobre el impacto que puede tener esto en reducción de costos Vs los Servicios de Seguridad y Vigilancia Privada, entro otros servicios.
- La Union Social de las Comunidades de P.H. en torno a ser objeto de beneficios en políticas públicas del orden nacional, municipal o distrital; pues hoy son inexistentes; no obstante que dentro del sector inmobiliario es el que más impuestos generales paga en todo el país.
- Decálogo del Buen Vivir en P.H. – DECODE – Cómo se Debe Vivir en P.H. y otros temas que veremos en meses y años sucesivos.
Hasta la próxima oportunidad su seguro servidor,
GILOFRA / Giovanny López Franco / Analista, Asesor, Consultor y Gestor Integral en Propiedad Horizontal
Director de SERFINPROH
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