La problemática que se presentan en propiedad horizontal especialmente en los edificios y conjuntos de uso residencial y mixto, es cada día más compleja y tiene diversas causas que se pueden sintetizar en la falta de participación de los propietarios y la otra es el desconocimiento que tienen los propietarios, residentes y muchos directivos de las normas que regulan este sistema jurídico, comenzando por la ley 675/01 y los reglamentos de propiedad horizontal (mal elaborados por los propietarios iniciales o reformados) y terminando con las casi ochenta normas que la complementan o desarrollan y muy pocas personas tienen conocimiento incluyendo las autoridades judiciales y administrativas.
En Colombia no existe cultura de la participación tanto a nivel político (donde se regala o se vende el voto y después nos quejamos de nuestros gobernantes) como en propiedad horizontal donde los propietarios no gustan de participar en las asambleas las cuales se convierten en tediosas porque no tratan, ni desarrollan los temas establecidas en el artículo 39 de la ley 675 de 2001 para las asambleas ordinarias y extraordinarias, además muchos presidentes de asambleas se convierten en dictadores en esta clase reuniones o son verdaderos manipuladores y el secretario no tiene en cuenta el primer párrafo del artículo 47 de la mencionada ley para elaborar las actas donde deben constar las decisiones y no las intervenciones y menos de orden personal, las cuales se convierten en pruebas para presentar querellas de orden policivo o hasta penal por injuria y calumnia.
La Participación Ciudadana en Colombia
La participación en Colombia es un derecho a nivel constitucional y no una obligación, además el artículo 50 de la ley 675/01 establece que es un derecho donde los propietarios pueden participar en las asambleas para deliberar y votar en ellas, por lo tanto no la deben convertir en una obligación y menos para imponer sanciones donde se violan los artículos 50, 59 y 60 de la mencionada ley y no se respetan los derechos al debido proceso, de defensa, contradicción e impugnación.
Los propietarios pueden no solo participar en las asambleas y votar para tomar decisiones, sino que pueden conformar los consejos de administración, los cuales pueden nombrar el administrador y asesorarlo para que cumplan con el objeto de la persona jurídica consagrado en el artículo 32 de la ley 675 y hacer parte de los comités de convivencia como mediadores de conflictos según el artículo 58 donde decide el conflicto y son las partes y no el mediador quien sirve de facilitador.
La otra causa es el desconocimiento que tienen los propietarios, residentes y muchos directivos de los edificios y conjuntos (la administración es un oficio no una profesión) de todas las normas que regulan la propiedad horizontal especialmente de la ley 675/01 y los reglamentos de propiedad horizontal donde cada persona hace lo que quiere y no respetan las normas y menos los derechos de los demás, considerando que compraron una finca en el sector rural del País, en parte gracias al libre desarrollo de la personalidad y en muchos casos exigiendo derechos y supuestos derechos a través de mecanismos violentos para satisfacer sus necesidades o primando sus propios intereses.
Tampoco los directivos cumplen con sus funciones de orden legal y reglamentario donde utilizan las asambleas para violar la ley (art 38) o el consejo extralimitándose en su funciones (art 55), el revisor fiscal en muchos casos no cumple sus funciones de ley o reglamentarias y menos el comité de convivencia el cual lo utilizan para organizar eventos sociales y no para mediar conflictos.
Par evitar tanto tanta problemática en propiedad horizontal recomiendo lo siguiente:
1. Que los propietarios se capaciten en propiedad horizontal, conozcan los reglamentos y planos del proyecto construido o por construirse, además se asesoren al comprar cualquier bien privado bajo este régimen.
2. Participen directamente en las asambleas y conformen el consejo, evitar reelecciones indefinidas para evitar roscas que prioricen intereses personales y manipulen la contratación.
3. Que los directivos conozcan y cumplan las funciones legales y reglamentarias de asambleas, consejos, administradores, revisores fiscales y comités de convivencia.
4. Que el consejo haga trabajo de campo cuando se contrate administrador investigando las ultimas administraciones en edificios y conjuntos y por ende del contador (cuando se requiere e investigar si tiene antecedentes disciplinarios). Evitar que el consejo coadministre, pero si puede evaluar mensualmente la gestión del administrador donde presente la ejecución presupuestal y estados financieros.
5. Que el administrador tenga en cuenta los tres temas del artículo 39 de la ley 675/01 como son: A. Examinar la situación general de la persona jurídica donde se haga un diagnóstico en los temas administrativos, económicos y financieros, jurídicos, operativos (zonas comunes) y de seguridad y convivencia. B. Efectuar los nombrar los cuales le corresponda a la asamblea como el consejo y el revisor fiscal para edificios y conjuntos comerciales y mixtos y el comité de convivencia para el uso residencial. C. Aprobar e improbar los estados financieros y el presupuesto (no el incremento).
Sin tener en cuenta que por la falta de familia que formen con el buen ejemplo a sus hijos y la pérdida de valores éticos en nuestra sociedad en propiedad horizontal no solo se presentan conflictos sino delitos especialmente por el mal manejo en los recursos económicos y en muchos casos no se requieren de operadores de justicia en derecho y en equidad para facilitar la solución de conflictos ante un tercero sino de siquiatras por los problemas mentales que se presentan bajo este sistema de propiedad donde espero que el Estado colombiano intervenga comenzando por profesionalizar el oficio y convertir la administración de edificios y conjuntos en una profesión, vigilada y controlada por una superintendencia que tenga funciones jurisdiccionales donde conozco casos del estrato uno al seis en los residencial en que el administrador, consejo y hasta revisor fiscal afecta los bienes privados de propietarios y la vida privada generando problemas de seguridad, tranquilidad y la intimidad personal y familiar inclusive el buen nombre todo por reclamar sus derechos ante las autoridades competentes.
Según el IDPAC los conflictos que más se presentaron en propiedad horizontal fueron los siguientes: 1. Problemas con el administrador. 2. Incumplir las obligaciones legales y reglamentarias por parte de los propietarios y residentes. 3. Exceso de ruido. 4. Conductas indebidas entre vecinos. 5. Mal manejo del presupuesto. 6. Conflictos entre propietarios y constructores. 7. Uso inadecuado de zonas comunes.
Fuente: ARNULFO POLANCO
Views: 50
