El pasado Jueves 5 de mayo de 2021, más de 60 consejeros distritales y locales de propiedad horizontal de distintas localidades de Bogotá, tuvimos la oportunidad de reunirnos con el Representante a la Cámara José Daniel López, ponente del proyecto de ley que modificaría o reformaría la actual norma regente de la propiedad horizontal en Colombia (la Ley 675 de 2001); con el propósito de llevar a cabo un conversatorio que permitiera, mutuamente, conocer las expectativas o conceptos y análisis a los procesos que conocíamos se estaban llevando a cabo en la Cámara baja del Senado de la República.
Esa Ley en 2021 cumple 20 años de haber sido promulgada; pero, dado que nunca fue reglamentada a través de Decretos o Resoluciones como sucede con la mayoría de las Leyes, se ha venido aplicando con ambigüedad jurídica, lo cual ha permitido una libre interpretación para su aplicación, adaptada a la casuística de las copropiedades, individualmente contempladas, que están construidas y constituidas bajo el régimen de propiedad horizontal; adaptación hecha en función directa y proporcional a las necesidades o intereses o conveniencias de quienes administran copropiedades; generando diversidad de formas de aplicación y así mismos des-armonizando la unicidad de criterios en las relaciones operativas, administrativas y sociales entre los distintos actores que conviven en estas comunidades y forma patrimonial de organizarse.
A esos respectos, se decía que la Ley vigente debía ser derogada por antigua y en muchos aspectos de las operaciones y necesidades actuales era obsoleta o desactualizada; pero por unanimidad, en el análisis del conversatorio, se concluyó que no es necesario; pues es una ley marco, incluso referente para otras latitudes de América Latina y Centro América donde la toman como punto de análisis y partida de orientación en los que haceres de la P.H. de esas regiones.
No obstante, sí resulta pertinente que, luego de dos décadas de haber sido promulgada esa ley, se hagan las revisiones respectivas del caso, que permitan brindar nuevos elementos, herramientas, directrices, orientaciones para las acciones, responsabilidades, facultades que tienen los distintos actores de la propiedad horizontal (llámense administradores, consejos de administración, comité de convivencia u otros y en general para la comunidad que reside y/o trabaja en escenarios de propiedad horizontal) de manera tal que todos tengan la posibilidad de mejorar la claridad sobre el alcance de sus acciones, los compromisos, deberes y obligaciones que se tienen que cumplir, en doble o triple vía, para que mejore la convivencia en las relaciones entre estas comunidades y se dé en términos más armónicos, pacíficos y productivos; que permita acciones con impactos más positivos hacia un mayor bienestar y calidad de vida de estas comunidades y la protección de los patrimonios privados de quienes viven allí y que se han esforzado por décadas para poderlos obtener y ahora para conservarlos previendo que se mantenga su valor comercial con el tiempo.
A continuación, me permito describir de manera rápida y resumida los aspectos que considero más relevantes en dicho conversatorio, no el en el orden en que se reflexionaron allí; pero sí espero tenerlos en cuenta a la mayoría si no es que todos, y sobre los cuales, en próximas ediciones del periódico Gestión P.H. o en nuevos artículos del Portal Barrios y Vecinos, haremos un análisis más detallado sobre cada uno de los puntos que a continuación vamos a mencionar:
- Se reglamentará de mejor forma el reconocimiento de Representaciones Legales para que éste trámite y documento tenga un período menor o igual al Derecho de Petición del Art. 23 de la CNP; es decir quince (15) días o menos, entre la fecha de solicitud y la fecha en que las alcaldías emitan los certificados respectivos; esto siempre y cuando se cumplan con los protocolos o requisitos establecidos en la ley para el otorgamiento de estas cerficiaciones.
- Se fortalecerá y mejorará el régimen de inhabilidades e incompatibilidades de relaciones entre administradores y consejeros y comités de convivencia u otros que se implementen dentro de las copropiedades de propiedad horizontal, evitando el nepotismo, la cooptación y demás prácticas que hacen algunos grupos que se confabulan para generar problemas en las Copropiedades o Comunidades, dificultando la participación de más personas entre otros aspectos.
- Se llevará a nivel nacional el modelo de Consejos Locales y Distrital de Propiedad Horizontal de Bogotá, de forma paulatina; para crear en cada municipio, donde haya P.H., los consejos municipales de propiedad horizontal; a partir de estos en cada departamento se crearía el Consejo Departamental de Propiedad Horizontal y a partir de ellos el Consejo Nacional de Propiedad Horizontal; esperando que las acciones y determinaciones sean vinculantes, ante las entidades gubernamentales, en el diseño de políticas públicas y programas que beneficien a estas comunidades. y no meramente consultivas y nada más.
- Se reglamentará que a partir de las constructoras y/o las comercializadoras de vivienda en propiedad horizontal o de otros escenarios que utilizan este sistema de organización, para que a los nuevos compradores se les imparta un curso básico sobre los lineamientos generales del régimen de propiedad horizontal y que estas comunidades sepan qué es y cómo se debe vivir en este tipo de organización social; desde el punto de vista de derechos, deberes, compromisos y obligaciones que se asumen cuando se toma la decisión de comprar para vivir, invertir o trabajar en este tipo de organización social y estructuras patrimoniales; así mismo que las copropiedades como refuerzo hagan un listado trimestral de nuevos residentes para invitarlos a que se haga una capacitación sobre los acuerdos internos de convivencia cuando deciden vincularse a la comunidad en la que resultan viviendo, trabajando o invirtiendo.
- Se implementará el régimen de inspección, vigilancia, control y disciplinario; así como el sancionatorio a los actores de la propiedad horizontal, que actualmente no existe porque como ya se mencionó la ley marco nunca fue reglamentada en esos aspectos, como en muchos otros. La idea con esto es poner reglas de juego más claras para evitar abusos, malos manejos y demás actos que vulneren derechos o terminen en afectaciones sociales y patrimoniales.
- Se reglamentará mejor el ejercicio de recibo de zonas comunes, evitando la posición de dominio de las constructoras (sean estas empresas privadas o las cajas de compensación familiar que construyen vivienda), sobre los nuevos compradores; dado que normalmente las constructoras hacían el ejercicio de forma directa convocando entre los copropietarios a un comité elegido por ellos; pero generalmente éstos no tienen conocimientos de arquitectura e ingeniería estructural o de sistemas eléctricos, hidráulicos, o de aparatos de bombeo, o de transporte vertical, etc.; para determinar y/o concluir sobre calidad de lo que reciben vs lo comprado y prometido; etc.
Se presume que para los estratos uno y dos este servicio será prestado por el estado en forma gratuita a través de peritos independientes; en los estratos tres, cuatro y cinco, será de común acuerdo entre las partes y los costos se asumirá en igualdad de participación (50% unos y 50% los otros) y para los estratos superiores, seis en adelante, el ejercicio será voluntario y el costo lo asumirían los copropietarios.
- Se reglamentará la idoneidad del administrador de propiedad horizontal; así como los de los consejeros y miembros del comité de convivencia quienes deberán certificarse de acuerdo con sus cargos en competencias formalmente impartidas en instituciones formales, que permitan garantizar una participación más sería, efectiva, profesional y responsable en el ejercicio de sus funciones y en la toma de decisiones sobre las actividades inherentes a las operaciones y relaciones de convivencia en propiedad horizontal.
- Se creará el registro único nacional de copropiedades sometidas al régimen de propiedad horizontal (sean residenciales, comerciales o mixtas) cuya base de datos estará en cabeza de las cámaras de comercio y por la integración entre ellas habrá un único registro o a nivel nacional.
- Así mismo, se creará el registro nacional de administradores de la propiedad horizontal de manera que exista una base de datos de dominio público, con la información básica de l@s Administradores(as); con una reglamentación y regulación específica de las facultades, alcances y responsabilidades de los cargos que permita en el tiempo, reglamentados los ejercicios del debido proceso, impartir sanciones y que la comunidades y copropiedad puedan tener esa herramienta de información pública para poder contratar a sus Administradores y Representantes Legales, según una mayor o menor ponderación en función a quienes no son sancionados respecto a quienes terminan siéndolo, etc.
- Se reglamentará de mejor manera el ejercicio del servicio, cobertura y beneficios, en doble vía, entre aseguradoras y copropiedades de manera tal que las pólizas de áreas comunes no estén sujetas únicamente a la posible situación de incendio o terremoto; dado que muchas áreas comunes se deterioran por los usos y/o el paso del tiempo y por tanto se requiere que haya mejores coberturas para que las copropiedades que demuestren bitácoras de mantenimiento recurrentes; pero dado que las zonas comunes se deterioran por el medio ambiente o por los usos de diseño; puedan ser objeto de cobertura en el caso que se tengan que reemplazar o corregir o reparar y que no se tenga que recurrir siempre a cuotas extraordinarias altas, cada vez que se requieran hacer mantenimientos generales, etc.
- En materia de Manuales Internos y Reglamentos, actualmente para poder incluir dentro del reglamento interno de propiedad horizontal, los manuales de uso de zonas comunes internas, se deben pagar valores muy grandes, porque se deben elevar a escritura pública, al punto de que la copropiedad que lo haga tiene que asumirlos con cuotas extraordinarias, por su alto valor, y de no hacerlo, entonces esos documentos (manuales) no tienen peso jurídico para poder ser aplicados, al no haber sido incluidos desde la construcción del inmueble de copropiedad horizontal. A partir de la promulgación de la nueva ley no se tendrá que pagar costos y se hará esa actualización en las notarías del país, donde quiera que hayan sido registrados los inmuebles en el proceso de pedir autorización a las curadurías para que pudieran ser desarrolladas y hechas en notarias las escritura las copropiedades a nivel general y las individuales.
- Se contempla la reglamentación del ejercicio de la vivienda turística de una manera más recurrente o frecuente dentro de las copropiedades. La comunidad de consejeros asistentes al conversatorio, le manifestamos la inconformidad de regular eso, si se permite, por la inconveniencia de ese ejercicio en tanto que se puede presentar múltiples problemas mayores de orden público asociados al micro tráfico, tráfico de estupefacientes, la trata de personas, turismo sexual o prostitución general o infantil y un potencial aumento de la inseguridad al interior de las copropiedades que decidan desarrollar este tipo de actividades. Se considera absolutamente inconveniente; pues para turismo están los hoteles, hostales, moteles, o las casas de barrios que son individuales e independientes, etc.
No obstante lo anterior el representante manifestó que eso sería única y exclusivamente sujeto a que si la ley lo establece como posible, se dará una facultad especial a las asambleas de los conjuntos residenciales para que por mayoría calificada del 70% en asamblea ordinaria o extraordinaria específica para estos casos, sea aprobará dicha a actividad y que debe reformarse el reglamento propiedad horizontal para incluir ese tema dentro del mismo y que pueda tomar mérito ejecutivo para poderlo aplicar.
- Se promoverá la implementación masiva de las TICs (Tecnologías de la Información y las Comunicaciones) que permitan modernizar al sector en su desarrollo integral y hacia una mejor gestión de propiedad horizontal; adaptándose a las nuevas realidades científicas, tecnológicas en esas áreas para que facilite una mejor comunicación entre los distintos actores para un beneficio informativo hacia la toma de decisiones y demás relaciones comunitarias.
- El parlamentario manifestó también sobre la reglamentación del desarrollo y ejercicio de las multi-juntas de propiedad horizontal; sobre lo cual se le manifestó la inconformidad por lo inconveniente que resulta por la poca practicidad de ese ejercicio; toda vez que si muchas veces al interior de una sola copropiedad es difícil que los copropietarios se pongan de acuerdo en la toma de decisiones de operación, financiación y convivencia al interior de las mismas; mucho más imposible será lograrlo en el desarrollo de una junta de consejeros que agrupe a dos o más conjuntos residenciales.
Se le indicó que más bien sí lo que se quiere es que operen organismos en articulación comunitaria, por las cercanías entre varios conjuntos residenciales buscando beneficios sociales y comunitarios desde lo público a zonas públicas, en contexto del exterior de las unidades residenciales; pues que se utilicen los mecanismos de juntas de acción comunal (JACs) específicas de propiedad horizontal; que podrían ser un tanto distintas a las JACs que existen en los barrios populares. Se avanzará en las discusiones.
- Finalmente se pidió que se reglamente la prohibición de ingreso a copropietarios como visitantes, cuando estos tienen sus inmuebles de P.H. arrendados; lo anterior dado que algunos residentes arrendatarios, que terminan siendo morosos en los pagos de los arriendos y de las cuotas de administración de los conjuntos; dan la orden a las administraciones de restringir el ingreso de los copropietarios dueños reales de los apartamentos, ni siquiera como visitantes; limitando su legítimo derecho de poder ingresar a su unidad de copropiedad y en particular a su patrimonio individual, para poder hacer uso de su legítimo derecho de reclamar los pagos; situación recurrente que genera muchos problemas de convivencia y también que pone en riesgo el cumplimiento de compromisos financieros cuando estos inmuebles arrendados están siendo pagados a los bancos producto de esos cánones de arrendamiento.
- Aplicará un régimen de transición, de un (1) año, para pasar de la norma actual a la nueva de manera tal que los distintos actores tendremos ese tiempo para ajustarnos a las nuevas reglas que se aprueben en el Senado de la República.
Sobre todos estos temas, y quizá muchos otros que faltan, caben muchas discusiones y se hacen necesarios varios debates de forma calmada, sincera, objetiva que permitan llegar a consensos sustanciales; haciendo ajustes permitan que la norma sea más práctica y sencilla de aplicar y manejar de manera tal que el sector P.H. en Colombia pueda desarrollar mecanismos de mayor integración, consolidación y unión del sector para mejorar sus relaciones, hacia un mejor bienestar y la calidad de vida de estas comunidades.
Amanecerá y veremos cuál es el resultado final pues quedan tres debates, uno en la cámara y dos en el senado, para que podamos ver la luz de una nueva y ajustada reglamentación para el beneficio del sector.
Giovanny López Franco
Analista, Asesor, Consultor Experto y Administrador de Propiedad Horizontal
Director de SERFINPROH
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