LEONEL ROJAS ORTIZ.
Director Científico del Observatorio Social de la Propiedad Horizontal
Administrador Publico – ESAP, T.P. 1149321-T
Magister en Administración – Universidad del Valle
Especialista en Docencia e Investigación Universitaria – Universidad Sergio Arboleda
Dignatario Mesa Sectorial de Gestión Administrativa – SENA
Experto técnico Unidad Normalización Sectorial Administración Propiedad Horizontal – Fedelonjas.
Consejero local Propiedad Horizontal localidad Suba – Bogotá
La construcción de inmuebles para los diversos usos de las personas y por ende de las familias colombianas obedece, por un lado, a las iniciativas privadas lideradas por lo que para los investigadores sectoriales de la Propiedad Horizontal (P H) en un estudio que identificó trece organismos en el Ecosistema del sector P H, en donde los organismos interactuan simbióticamente intercambiando bienes y servicios, se denominan los gestores inmobiliarios (constructoras), y por otro lado, a las políticas socioeconómicas que los gobiernos nacionales o territoriales implementan para atender lo social, por medio de dos acciones que en la historia de las decisiones macroeconómicas son dos vías, subsidiar la oferta y subsidiar la demanda, por decisión de los constructores las edificaciones son sometidas a lo que algunos lideres sectoriales en la P H llaman “un sistema especial de dominio”, que en nuestro país está regulado por la Ley 675/01 o Régimen de la Propiedad Horizontal.
El desarrollo inmobiliario, en particular aquellos bajo la 675, tiene sus origines a mediados del siglo pasado, pero es en el presente siglo que en nuestro país ha alcanzado importantes dimensiones, para ejemplificar, en la primera rueda de negocios para los administradores de P H, realizada en Bogotá, el Presidente ejecutivo de Fedelonjas apoyado en una infografía sobre la vivienda urbana destacó que de las casi 18 millones de viviendas urbanas a nivel nacional el 38,16% son P H, el tema se refuerza al citar al Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE) con sus hallazgos del censo nacional de población y vivienda 2018 “más del 50% de los colombianos viven en Propiedad Horizontal” específicamente en apartamentos. En un seguimiento desde 2004 a la evolución en la capital del país de los inmuebles tomando datos generados para el censo anual inmobiliario de la Unidad Especial Administrativa de Catastro Distrital (UAECD) el Observatorio Social de la P H (OSPH) grafica los inmuebles en P H junto con la estimación de capitalinos que habitan en ellos.
Nota: un poco más de 5 millones de bogotanos tienen como vivienda inmuebles sujetos a la Ley 675.
De lo anterior, se debe anotar que desde el 2015 por programas sociales que buscan atender la población vulnerable –desplazados, víctimas del conflicto armado y afectados por situaciones de desastre o calamidad pública–, como “Mi casa Ya, Cien mil viviendas, Vivienda gratuita fase I y II, la P H a llegado a todos los municipios categorizados por la Ley 617 de 2000 entre 1 a 4, la dinámica constructiva de inmuebles en P H permite afirmar como esta ha llegado a los cuatro puntos cardenales del territorio nacional ver Figura 2.
Se reconoce que más del 90% de los inmuebles bajo el RPH son Apartamentos que se agrupan, principalmente en dos modalidades constructivas: Edificios y Conjuntos, definidas en el art. tercero La 675 como:
Edificio: Construcción de uno o varios pisos levantados sobre un lote o terreno, cuya estructura comprende un número plural de unidades independientes, aptas para ser usadas de acuerdo con su destino natural o convencional, además de áreas y servicios de uso y utilidad general. Una vez sometido al régimen de propiedad Horizontal, se conforma por bienes privados o de dominio particular y por bienes comunes.
Conjunto: Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados sobre uno o varios lotes de terreno, que comparten, áreas y servicios de uso y utilidad general, como vías internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de cerramiento, porterías, entre otros. Puede conformarse también por varias unidades de vivienda, comercio o industria, estructuralmente independientes.
Por la dinámica del sector de la construcción se propició la aparición del hoy más común sistema de vivienda vertical con encerramientos de las familias colombianas en Edificios y Conjuntos (EC) mejor conocido como P H, los espacios comunes o de copropiedad ya superan lo que en antaño se conocía como el vecindario o la cuadra donde predominaban los espacios públicos, en otros términos, las escaleras, ascensores, pasillos, plazoletas y porterías ahora son los lugares de encuentro entre vecinos.
Los encerramientos residenciales comúnmente denominados conjuntos residenciales cerrados (CRC) se caracterizan, entre otros, por tener porterías con controles de acceso, y están conformados principalmente por torres o bloques de apartamentos y en algunos casos por casa o ambos, que en promedio en el s. XX, estaban compuestos por edificios desde 4 unidades de vivienda por piso, conformando multifamiliares compuestos por entre 100 y 300 familias por conjunto.
En el último tercio del s. XX tuvieron un notable crecimiento, convirtiéndose en las soluciones de viviendas aspiracionales para un ascenso en la pirámide social por las promesas de mejoras en la seguridad y servicios de uso exclusivo para los residentes, lo que coadyuvó a la ampliación de la clase media que vista desde la estratificación socioeconómica adoptada en Colombia en los ochenta se corresponde a los estratos 3 a 5.
En contraste en el s. XXI , como se expresó con anterioridad, se ha utilizado como medio para atender problemas sociales propios del conflicto colombiano al proporcionar soluciones de vivienda subsidiada en CRC compuestos entre 300 y más de 1000 unidades de vivienda, la masiva entrega de viviendas en CRC a la población vulnerable ha generado un aumento significativo de población viviendo en CRC de los estratos socioeconómicos 1 y 2, se avizora una problemática social que se tilda como una “bomba social”, pues últimamente muchos colombianos han pasado de vivir en el campo y la casa predominante en el s. XX, a los apartamentos en multifamiliares del s. XXI.
En complemento a los apartamentos hay otros inmuebles que, con otros usos diferentes a la vivienda, taxonómicamente hablando se pueden agrupar en:
- Copropiedades de uso comercial o Centros Comerciales
- Copropiedades de uso Industrial o Parques Industriales
- Copropiedades de uso Recreacional, Rentas Cortas o turístico
- Copropiedades de uso Institucional o de oficinas o consultorios
- Copropiedades dotacionales o de parqueaderos
- Parques de servicios exequiales o cementerios
ü Parcelaciones Residenciales
ü Unidades inmobiliarias Cerradas
- Edificios y Conjuntos residenciales cerrados unifamiliares o multifamiliares
- Edificios y Conjuntos residenciales cerrados mixtos vivienda con locales.
Finalmente, resulta pertinente listar actividades inmobiliarias que se desarrollan con todos los inmuebles, pero por la magnitud del sector P H se deben nombrar.
- Servicios de Arrendamientos de inmuebles
- Servicios de Compra-Venta de inmuebles
- Servicios de Avalúos de inmuebles
- Administración de P H.
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