Hoy 2 de agosto del 2020, a un día de celebrarse la sanción del nuevo régimen legal, de la propiedad horizontal. Ley 675/2001 publicada el día 4 del mismo mes en el diario oficial bautizada como un nuevo régimen de P.H. donde se unificó en una sola ley los 25 artículos y 10 de la ley 16/85 creo, es más difícil las iniciativas de modificar en un proyecto ya radicado en el Congreso.
Creo que es más difícil lograr modificaciones al proyecto a pesar de las buenas intenciones de sus autores, pero que deja una sensación de desconocimiento de dicho proyecto al no ser consultada sus bases, es decir si no unen parte de ellas, enterándonos ya ad portas de radicarlo, y más en este caso, que ingresa respaldado por 4 parlamentarios de varios partidos, como, cambio radical, verde, 2 del centro democrático y con Presidente del Senado de cambio radical.
Pero bueno todavía no es tarde, por eso este artículo trata de reflexionar y mientras exista la posibilidad de un acuerdo, estarán en la mesa las observaciones al proyecto, manifestado por todos los que lo elaboraron y presentaron a la Cámara de Representantes en el año 1999, como son las agremiaciones Fenalco, Camacol y Fedelonjas y ahora las organizaciones de la P.H. tanto civiles como comerciales, que tienen que ver con este sistema de convivencia, así como los diferentes profesionales, expertos, y demás personas naturales o jurídicas, a nivel nacional que son hoy en día cientos, además de la mesa nacional de participación que creo el mismo gobierno, basado en el artículo 40 de la Constitución Nacional
El proyecto de Ley se conforma de 378 disposiciones entre 9 títulos, 19 capítulos, 126 artículos, 74 parágrafos, 159 numerales, mi pensamiento es hoy reflexionar, no se trata de figuración de ninguna clase, se trata de la mayor concentración de convivencia de Colombia y diría del mundo, y en este caso de Colombia una ley que está cumpliendo 19 años y ha resistido toda clase de proyectos para reformarla, si la ley 182/48 duro 62 años, siendo hasta ahora la Ley 675 de 2001 una ley que es joven entró a su mayoría de edad, y ha resistido muchos embates, e incluso algunos tratando de mejorar y llenar algunos vacíos, porque no es una ley perfecta pero dejó que más del 50% fuera reglamentaria por parte de los propietarios, y además se COMPLEMENTA con muchas más disposiciones y reguló tres (3) REGÍMENES así no se entienda por muchas personas no dedicadas a estos menesteres de la P.H. UIC Y PARCELACIONES O CONDOMINIOS CAMPESTRES.
ES HORA DE LAS REFLEXIONES, ANTES DE SER APROBADA LA LEY QUE DEJA SIN EFECTO LA ACTUAL.
Si el poder judicial, o sea la corte constitucional, revisara el proyecto radicado en la cámara, seguro se ahorraría mucho tiempo, porque lleva a un trámite en la Cámara y Senado de más o menos 19 pasos, entre publicaciones, debates y decisión de la corte, además de la sanción del poder ejecutivo, digamos que los representantes lograran aprobar el nuevo régimen de la propiedad horizontal, conformado ahora por 378 disposiciones entre títulos, capítulos, artículos, numerales y parágrafos, tal como se lo proponen los 4 representes según lo manifestado en un webinar virtual, este proyecto fue radicado a finales de la semana anterior, julio 30 de 2020.
Debemos reflexionar entre todos sobre algunos aspectos propios de la aplicación de la nueva ley, a pesar que otorgan dos (2) años , para reformar reglamentos, no conozco hasta la exposición de motivos, sin embargo sé que debe ir en el texto radicado en estos días, sobre todo para entrar en debate en el Congreso eso es algo muy importante al ser la sustentación al texto .
La EXPOSICIÓN DE MOTIVOS, debe ser y contener algo básico y necesario, ajustado a la Constitución, y de paso a la jurisprudencia, en este caso tenemos 22 sentencias de asequibilidad de la ley actual y 30 que no pasaron el filtro de la CORTE CONSTITUCIONAL relacionado con las demandas, fuera de lo que ha expresado la CORTE SUPREMA DE JUSTICIA, EL CONSEJO DE ESTADO Y LOS TRIBUNALES y la sustentación estadística y de recursos.
Sin contar con un análisis pormenorizado, el proyecto puede llevar dos años o legislaturas, y da un plazo para ajustar los reglamentos de copropiedad actuales, reglamento que debe contener todo edificios, donde existan bienes privados y comunes, de cada copropiedad, por pequeña que sea ésta, además se debe ver que disposiciones son de orden público y cuáles no, para ver cuales se consideran incorporadas a los reglamentos, mas no las que tienen que ver con la organización y de carácter patrimonial, porque sí algo, se determinó en la ley 675/01 por parte de la Corte Constitucional, en el sentido de que las disposiciones de orden público de la ley se consideran parte del reglamento así no se reforme el reglamento, dado que no todas las disposiciones de una ley, son de orden público.
AJUSTE A LOS REGLAMENTOS SI LA NUEVA LEY ES APROBADA
Ahora diré lo que pasara en estos dos (2) años, al interior de cada copropiedad, para ajustar los reglamentos a la nueva ley, si es aprobada.
Veremos este análisis que hare según lo que sucedió en 1986 y 2001 en adelante y que sucederá en el evento de dejar sin efectos la ley 675/2001.
1.- Quienes elaboraron los reglamentos basados en la ley 16/85 fue un desastre porque era opcional someterse a la ley 16/85 o seguir en la ley 182/48 se debía escoger una sola, porque son diferentes y eso lo expresó la misma Corte Constitucional, la ley 16/2001 tan solo modificó la ley 182/ 48 un inciso, pues bien para mí fue un desastre porque en los reglamentos a los edificios y conjuntos los sometían a las dos leyes, y es más en algunos casos a la otra ley 428/87.
2.- Respecto a la ley 675/2001 unos se sometieron a la nueva ley, otros no, pero de todas forma se presentó la sentencia C488/2002 solo mencionar que fue la sentencia de que la p.h. es de orden público pero también no toda porque es patrimonial y una nueva organización, que requería la voluntad de los copropietarios, previa socialización antes de someterla a aprobación, y la T 972/08 trató el tema de la irretroactividad de la ley, no basta nombrarla sin reformar los reglamentos, es claro que lo que no sea de orden público.
Pues bien fue otro desastre porque la alcaldía certificaba existencia de la persona jurídica, sin reforma al reglamento y ahí si fue troya, las tres leyes 182/48, 16/85 y 428/87 las dos primeras de P.H. y la ultima de UIC es decir no p.h. y parcelaciones, no P.H. pero si podía por asimilación acogerse a ciertos artículos de la ley de p.h. ejemplo solución de conflictos, persona jurídica etc. según sea el caso.
3.-. Bueno ahora voy a lo que voy, pero era necesario hablar antes del pasado,
Demos el caso que incidencia tendría en la población, volver a elaborar un reglamento bajo un nuevo régimen.
3.- 1 Saldrán miles de personas a demandarlo, otros a divulgarlo, es decir a darlo a conocer en todos sus articulados a través de seminarios, talleres, cursos, todo tiene un costo etc.
3.- 2 Bueno ahora que pasa, pues a seguir este procedimiento.
3.- 3 Pedir ofertas para aprobar quien lo va a elaborar, con los recursos aprobados en la asamblea, con destinación específica para pagar por su elaboración y sustentación ante la asamblea para aprobarlo.
3.- 4 Asambleas para que apruebe su elaboración y aprobación y de los recursos para elaborar el nuevo reglamento ajustado a la nueva ley, depende de cada copropiedad si es gravada tiene un mayor valor, si es filmada también, entre citación, mobiliario, y atención a los asistentes por poco unos quinientos mil pesos $500.000.00.
3.5 Una vez aprobado, pero previa socialización, elaborar el acta como prueba de su aprobación con quorum calificado del 70% del total de copropietarios, así sea 1.000 o dos mil o 2 unidades privadas o dos familiares.
3.6 Costos elaboración y socialización, debemos ver lo siguiente depende del uso del suelo, residencial, oficina, industrial, mixto o comercial números de unidades privadas y estrato social etc. aprobar y firmar un contrato de prestación de servicios con un abogado que los asesore esto tendrá un valor económico.
Elaborar el nuevo texto puede tener unos gastos en los cuales incide el uso y número de unidades privadas como el estrato social, valor aproximado para edificios de 100 unidades privadas, unos quince millones $15.000.000.oo, sin los demás costos para legalizarlo y difundirlo.
3.7 Una vez elaborado socializarlo a todos, porque cambien derechos obligaciones y por ser diferente a las leyes anteriores, esto tiene su costo porque debe enviarse a cada propietario.
3.8 Someterlo a una asamblea, previa convocatoria, con quorum calificado.
3.9 Elaborar el acta de la asamblea, según los requisitos de ley y publicarlo.
3.10 Introducir al texto del reglamento, las decisiones tomadas por la asamblea sobre el proyecto.
3.11 Protocolizarlo y elevarlo a escritura pública, es un acto sin cuantía, pero se debe pagar derechos por cada copia de la escritura una para la notaría para el protocolo, otra para la copropiedad y otra para registro de instrumentos.
Notaria, tiene un costo aproximado a quinientos mil pesos $500.000.00 por escritura y son 3 es decir un millón quinientos mil pesos $1.500. 000
Beneficencia o gobernación, cobra un porcentaje según la tarifa de dicha entidad en cada ciudad, en unos casos 1 por mil, tienen su propia tabla de tarifas.
Registro de instrumentos públicos, anotación en cada matricula inmobiliaria, está a la fecha como en diecisiete mil quinientos pesos $17.500.00 por cada inmueble.
En definitiva, fuera del tiempo, los copropietarios deben sacar los recursos que se requieran según cada copropiedad y pueden sumar millones de pesos, a cancelar por los propietarios según decisión de asamblea, en asambleas extraordinarias, solo basta cuantificar por cada copropiedad y número de unidades privadas y según sus coeficientes o módulos de contribución en uso mixto o comercial. Si son 22.333.200 habitantes.
Por unidad privada seria dividida en un promedio de 4 por hogar, estamos hablando de 5.583.300 hogares, lo cual si el costo por una reforma que asciende a unos veinte millones de pesos 20 millones en promedio, por edificio y conjunto de 100 unidades privadas, cincuenta y cinco mil ochocientos treinta y tres pesos $55.833 por hogar a aportar en 100 unidades privadas, seria por edificio promedio, cinco millones quinientos cincuenta y ocho mil ochocientos treinta y tres pesos $5.558.833.
El valor promedio seria en total por persona de $13.958 por 22.333.200 personas que conviven en este sistema jurídico, seria de billones de pesos el valor en promedio a pagar por los copropietarios por una reforma del reglamento actual y es de recordar que no todas las P. H. anteriores al año 2001 de la ley 675/2001 reformaron reglamentos y por lo tanto subsisten las leyes 182/48, 16/85 y 428/87 en los reglamentos a la cual se sometieron en su debida oportunidad.
4.- Informar a todas las autoridades administrativas y judiciales
4.1 Presentar dicho reglamento a las Alcaldías para que certifiquen la existencia y representación legal.
4.- 2 Luego a la Dian, según las normas tributarias, para dar cumplimiento a sus obligaciones tributarias y según el uso del suelo.
4.- 3 Bancos, para lo relacionado con manejo de recurso
4.4. Las demás entidades administrativas o judiciales,
4.5. Sector privado contratistas, proveedores, copropietarios y estos a la vez a los contratos con terceros.
En resumen, es un proceso que lleva más de seis (6) meses según sea el caso, no quiero ni pensar en conjuntos de más de 1.000 unidades de vivienda.
1.- POBLACION COLOMBIA – cincuenta millones trescientos mil habitantes 50.300.000 aproximadas a 2020
1.1 En Colombia existen 16.862.453 propiedades P.H. y no p. h.,
Según el DANE en el primer trimestre de este año la construcción de apartamentos, fue de 2.090.096 metros cuadrados. Casas, oficinas, comercio da 820.000 metros cuadrados de otros usos del suelo en p.h
1.2 en solo Bogotá P.H. 2.643.666 a 2019 – 57% – P.H. 1.506.889, no p.h. 43% 1.136.777
En P.H. 1.416.476 uso residencial y no residencial 90.413 de otros usos del suelo.
2.- POBLACIÓN EN ZONA URBANA, en propiedad horizontal, UIC o Condominios aproximado a ni nivel Nacional el 74% o sea 37.222.000
2-1 habitantes en P.H. UIC Y CONDOMINIOS UN 60% promedio 22.333.200
2.2 habitantes no P.H. UIC Y CONDOMINIOS un 40% promedio 14.888.778
3.- POBLACIÓN EN ZONA RURAL, 26% o sea 13.078.000 menos de 2.500 habitantes.
3.1 Población rural condominios campestres, no he conocido en la actualidad el censo de parcelaciones o condominios campestres ni de licencia que reúnan los 10 requisitos que les exige la norma urbanística.
Existen 24.500 fincas agroturísticas, y no olvidar que casi la totalidad de municipios de Colombia 1032 tienen en el campo ahora condominios campestres e incluso P.H. y a pesar que la p.h. era sólo de zona urbana, ahora también existe en el campo, zona rural, existen normas urbanísticas sobre este régimen de comunidad como es la parcelación o condominios campestres como la segunda casa, con todas las comodidades.
Sin duda alguna el tema de propiedad horizontal, ha trascendido la esfera de lo privado a la esfera de lo público. Entre los principales problemas recurrentes y luego de un diagnóstico realizado por el Departamento Administrativo de Acción Comunal en el 2004 se encuentran:
- Vacíos en la ley de propiedad horizontal que hacen débil, confusa y de diversa interpretación las actuaciones de la autoridad y la ciudadanía.
- Ausencia de unidad de criterios en la atención de las alcaldías locales.
- Escaso conocimiento de la normatividad vigente.
- Problemas de inseguridad en los conjuntos residenciales.
- Desconfianza en las comunidades.
- Falta de promoción de lazos de confianza entre vecinos.
- Inexistencia de un ente de vigilancia y control sobre la p. h. y sus actores.
- Ausencia de representación de líderes en las instancias de participación.
- Generalización de la vivienda y la construcción.
- Escasa competencia legal de las Alcaldías Locales sobre problemas en la P.H.
- Inconformidad con las obras realizadas por los constructores.
- Procedimientos legales tortuosos para recuperar la cartera.
- Ausencia de interlocución con las autoridades locales y distritales
ESTADISTICAS DACD .-Con la expedición de la Ley 675 de 2001 sobre el Régimen de Propiedad Horizontal, que regula la forma especial de dominio en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, las organizaciones sin ánimo de lucro de propiedad horizontal deben fomentar procesos de participación y convivencia comunitaria; en la actualidad éstos son débiles, con grandes conflictos internos, con desconocimiento de la normatividad y mínima participación en los asuntos públicos de la ciudad.
Es fundamental contribuir en desarrollar una institucionalidad pública y una organización ciudadana que propicie y dinamice una cultura de reconciliación, de solidaridad, de inclusión, de participación, de responsabilidad y corresponsabilidad, de 1.-respeto a la vida, 2.- derechos humanos, 3.- justicia, 4.- seguridad, 5.- participación y al 6.- control social, como instrumentos para las acciones civiles contra la violencia, de tal manera que la acción ciudadana y la gestión pública sean impulso y escuela para la reconciliación de los colombianos y las colombianas, haciendo que los límites impuestos por la normatividad vigente de “puertas de la copropiedad hacia adentro” se dinamice al exterior de la copropiedad, y trascienda a la cuadra, el barrio, el sector, la localidad y finalmente la ciudad.
Fuente: Alvaro Beltrán Amortegui
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