Soy propietario(a) y copropietario(a) a la vez, como resultado de haber comprado o adquirido una vivienda (casa o apto) en un edificio, conjunto residencial o agrupación de vivienda… que hace parte del régimen de Propiedad Horizontal en Colombia.

En primer lugar permítame felicitarlo por tan importante logro personal y familiar y aprovecho para darle la bienvenida al fascinante mundo de la Propiedad Horizontal en Colombia, del cual usted ahora es miembro, es decir usted es propietario(a) y a la vez copropietario(a).

Quizás como la mayoría de compradores no le dijeron, no la recuerda, o en el éxtasis de la compra no existió nunca esa parte final de la definición: … “que hace parte del régimen de Propiedad Horizontal en Colombia”

Muy seguramente este pequeño olvido de la Empresa Constructora o de la Empresa Inmobiliaria que le vendió, es total y plenamente intencional, puesto que ser el anfitrión de su felicidad, no está socialmente bien visto que también sea el anfitrión de concientizarlo de todo el alcance de su decisión, al convertirse en propietario(a) y copropietario(a) a la vez, puesto que esa es su responsabilidad.

Sin embargo muy orgulloso firmó la escritura y sintió la inmensa felicidad del logro alcanzado y le entregan en sus manos copia de tan importante documento legal que lo acredita como el nuevo feliz  propietario(a) y copropietario(a), y bueno en la gran mayoría de los casos, está consciente que tiene la responsabilidad de pagar la cuota mensual del préstamo hipotecario que el banco le aprobó y gracias al banco soy propietario(a) y copropietario(a).

Quizás como la mayoría de ellos y ellas, se tomó la molestia de guardar y proteger en un lugar seguro la escritura del apto,  le invadió la curiosidad del tamaño del documento es decir la cantidad de hojas o folios  de la escritura… y bueno debo leerlo le recuerda la vocecita de la conciencia, pero ya sacaré el tiempo para hacerlo.

Sin ser plenamente consciente de toda la responsabilidad adquirida, del alcance y lo que significa ser propietario(a) y  copropietario(a) a la vez… No sin antes recordarle que en el marco de la Ley colombiana, el desconocimiento de la Ley no lo exime de su responsabilidad de cumplirla, y me refiero de manera específica al cumplimiento de la Ley 675 de 2001 conocida como el Régimen de Propiedad Horizontal en Colombia.

Es muy importante tener claridad de términos, conceptos, responsabilidades, deberes y obligaciones los cuales debo cumplir pues soy  propietario(a) y copropietario(a) a la vez.

Pregunta: ser copropietario(a) es lo mismo que ser propietario(a)?

Por supuesto que No, son responsabilidades y obligaciones diferentes y la Ley 675 de 2001 en su artículo 1  Objeto manifiesta: La presente Ley, regula la forma especial de dominio, denominada propiedad horizontal, en la que concurren DERECHOS DE PROPIEDAD exclusiva sobre bienes privados y DERECHOS DE COPROPIEDAD sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad”

Es muy clara la Ley al manifestar que usted es responsable como propietario(a) del apto o casa, pero a la vez es responsable como copropietario(a) de las zonas comunes del edificio o conjunto y por lo tanto es su obligación el pago mensual de las expensas comunes o cuota de administración de acuerdo al coeficiente de copropiedad.

Artículo 25 obligatoriedad y efectos de los coeficientes de copropiedad

“Todo reglamento de propiedad horizontal  deberá señalar los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el conjunto o edificio, los cuales se calcularán de conformidad con lo establecido en la presente Ley. Tales coeficientes determinarán:

1 La proporción de los derechos de cada uno de los propietarios de bienes privados sobre los bienes comunes del edificio o conjunto.

  1. El porcentaje de participación en la asamblea general de propietarios.
  2. El índice de participación con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de contribuir a las expensas comunes del edificio o conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, salvo cuando estas se determinen de acuerdo con los módulos de contribución en la forma señalada en el reglamento”

Es importante tener muy claro que la Ley expresamente habla del reglamento de la copropiedad.

Pregunta: que significa y en que consiste el reglamento de la propiedad horizontal?

La Ley 675 de 2001 en su artículo 3 definiciones manifiesta: “Reglamento de propiedad horizontal: estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal”

La Ley 675 de 2001 en su artículo 5 Contenido de la Escritura o Reglamento de Propiedad horizontal manifiesta: “La Escritura pública que contiene el reglamento de propiedad horizontal deberá incluir como mínimo:

  1. El nombre e identificación del propietario.
  2. El nombre o distintivo del edificio o conjunto.
  3. La determinación del terreno o terrenos sobre los cuales se levantará el edificio o conjunto, por su nomenclatura, áreas y linderos, indicando el título o títulos de adquisición y los correspondientes folios de matrícula inmobiliaria.
  4. La identificación de cada uno de los bienes de dominio particular de acuerdo  con los planos aprobados por la oficina de planeación municipal o distrital o por la entidad o persona que haga sus veces.
  5. La determinación de los bienes comunes, con indicación de los que tengan el carácter de esenciales y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores del edificio o conjunto, cuando fuere el caso.
  6. Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución según el caso.
  7. La destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto, la cual deberá ajustarse a las normas urbanísticas vigentes.
  8. Las especificaciones de construcción y condiciones de seguridad y salubridad del edificio o conjunto.

Además de este contenido básico los reglamentos de propiedad horizontal incluirán las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control  de la persona jurídica que nace por ministerio de esta ley, y las reglas que gobiernan la organización y funcionamiento del edificio o conjunto.

PARÁGRAFO 1. En  ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal  podrán vulnerar las normas  imperativas contenidas en esta ley y en tal caso, se entenderán no escritas.

PARÁGRAFO 2: En los municipios o distritos donde existan planos prediales georeferenciados, adoptados o debidamente aprobados por la autoridad catastral competente, estos podrán sustituir los elementos de determinación del terreno enunciados en el numeral tercero del presente artículo.

PARÁGRAFO 3: Los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial podrán consagrar, además del contenido mínimo contenido en esta Ley, regulaciones tendientes a preservar el ejercicio efectivo y conjunto de la actividad mercantil en los bienes privados y a propender a su ubicación según el uso específico o sectorial al cual se encuentran destinados, así como las obligaciones específicas de los propietarios en relación con sus bienes privados.

PARÁGRAFO 4: El reglamento de administración de la propiedad horizontal no podrá contener normas que prohíban la enajenación de los bienes de dominio privado, ni limitar o prohibir la cesión de los mismos a cualquier título”

La Ley es muy clara respecto al contenido del reglamento o escritura, (ahh otra vez la vocecita de la conciencia recordándome que debo leer la escritura), pero esta vez debo verificar con conocimiento de causa si ese reglamento está acorde con la ley y con la copropiedad.

Esos 3 elementos, propietario(a) copropietario(a), coeficiente de copropiedad y reglamento son pilares fundamentales del régimen de propiedad horizontal en Colombia, sin dejar atrás el gran cambio estructural de la tradición pues venimos de una cultura de independencia soy propietario a una cultura de convivencia soy propietario(a) y copropietario(a) a la vez lo cual nos ubica en el marco de una cultura de convivencia y como dice la Ley el espíritu del legislador es: el bien común, la seguridad y la convivencia pacífica y la función social de la propiedad, que en palabras del común significan prevalece toda la responsabilidad de copropietario(a) bien común, sobre la responsabilidad de propietario(a) bien privado.

Se hace extenso el artículo, por lo que en una segunda entrega continuaremos con las responsabilidades y obligaciones de soy propietario(a) y copropietario(a) a la vez…