Proyecto de Ley 120 de 2015 Reforma a la Ley 675 de 2001 Régimen de Propiedad Horizontal

El crecimiento continuo de la propiedad horizontal en Colombia se ve reflejada día a día con la construcción de grandes edificios en alturas de 10, 15 y hasta 20 pisos de apartamentos, en todos los estratos o niveles socio-económicos de la población, lo que lleva de la mano de igual manera, el crecimiento continuo de la comunidad residente en propiedad horizontal, la cual se rige por la Ley 675 de 2001.

Una norma que no se reglamenta como sucede con la Ley 675 de 2001 tiene múltiples factores y variables que generan una infinidad de inconvenientes; en el caso del Régimen del Propiedad Horizontal, se evidencian claramente en el gran volumen de conflictos y problemas de convivencia entre copropietarios, administrados y órganos de dirección de las copropiedades, para los cuales no se tiene solución práctica e inmediata por parte de las autoridades administrativas, pues no queda otra alternativa que la de recurrir a la justicia civil ordinaria.

En desarrollo y aplicación de la Ley 675 de 2001, los copropietarios de los inmuebles sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal han encontrado vacíos y ambigüedades sumado a las interpretaciones desacertadas, las cuales como comunidad residente en propiedad horizontal demandan una convivencia armónica con calidad de vida que refleje el bienestar común.

Proyecto de Ley 120 de 2015  Reforma a la Ley 675 de 2001 Régimen de Propiedad Horizontal

La mayoría de expertos en propiedad horizontal coinciden en que se debe reformar y actualizar la Ley 675 del 2001, pues es una norma con 15 años de vigencia la cual no refleja el gran desarrollo de la conurbación urbana, por lo que se debe crear o asignar una entidad que ejerza las funciones de inspección vigilancia y control que puede ser adscrita al Ministerio del Interior, en razón a que es un tema totalmente acéfalo e irregular, en otros términos en la actualidad no hay entidad del Estado encargada del régimen de propiedad horizontal.

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Dra. Olga Lucia Velásquez Nieto Representante a la Cámara por Bogotá, -Partido Liberal

Por su parte la Dra. Olga Lucía Velásquez Nieto Representante a la Cámara por Bogotá, integrante del partido liberal lidera este Proyecto de Ley 120 de 2015  Reforma a la Ley 675 de 2001 Régimen de Propiedad Horizontal, como quiera que la Dra. Olga Lucía es una abanderada en la solución de las problemáticas sociales de los habitantes de la capital de la República.

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Ante la manera imprecisa como la norma fue concebida, donde no hubo pronunciamiento alguno sobre inspección, vigilancia y control, las autoridades administrativas de índole distrital y/o municipal han fijado su posición de no intervenir en los conflictos de propiedad horizontal, pues de lo contrario la extralimitación de funciones saltaría a la vista por parte de los organismos de control.

Los vacíos normativos y/o jurídicos entonces son limitadores en el manejo de los conflictos; las autoridades administrativas no cuentan con herramientas legales para intervenir los mismos y en tal virtud los representantes legales, directivos del consejo de  administración y copropietarios, deben recurrir a los mecanismos alternativos de solución de conflictos y por ende a la justicia civil ordinaria.

Sea del caso señalar algunos de los vacíos normativos más representativos que deben ser regulados a saber:

I – La ausencia de un ente de control de orden estatal, que los rija o los intervenga, ante los manejos abusivos o impropios de los Consejeros o Administradores.

II – La profesionalización del administrador a través de un decreto reglamentario (parágrafo 2° del artículo 50) que hasta la fecha no se ha emitido, ni se ha dado las herramientas o se ha demostrado el interés de disponer el modo de capacitación y profesionalización de los Administradores.

III – Dificultades en la iniciación de las acciones judiciales por asuntos derivados del régimen de convivencia.

IV – Ausencia de capacitación y formación de los copropietarios en temas tan importantes como son la convivencia y los métodos alternativos de solución de conflictos, pues sin ellos la efectividad en el funcionamiento de los comités de convivencia se ve totalmente truncada, como hasta la fecha ha sucedido, donde son simplemente comités por llenar requisitos.

La falta de conocimiento y capacitación específica sobre Ley 675 de 2001 del Régimen de Propiedad Horizontal, de los administradores para ejercer este cargo, así como la informalidad del ejercicio de la actividad y la falta de dar a la propiedad horizontal la importancia que requiere, ha generado una serie de conflictos al interior de esas colectividades.

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La administración de edificios o conjuntos residenciales no es una tarea fácil y la responsabilidad de quien asume esta labor adquiere gran importancia en la medida en que debe garantizar el cuidado y vigilancia de los recursos y los bienes comunes de los copropietarios, así como la convivencia pacífica, la solidaridad, la calidad de vida y el bienestar común, de ahí que es prioritario regular esta profesión, de tal manera que cuenten con unos requisitos mínimos para ejercer tal actividad y haya un ente rector que los registre, controle y vigile, y en contexto desarrollar una verdadera gestión social y convivencia, pues como bien se sabe las actividades ejecutadas en su gran mayoría son gestión administrativa.

Un alto porcentaje de población vive o trabaja en una propiedad horizontal como, en unidades residenciales, centros comerciales, conjuntos de oficinas etc. La ley buscó regular la actividad concerniente a la propiedad horizontal como el de definir las personas encargadas de ejercer funciones en calidad de administradores, aspectos estos que no fueron regulados por el gobierno y de ahí que exista un alto grado de informalidad e ineficiencia en cuanto administradores de propiedad horizontal.

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Así las cosas son innumerables las quejas contra la gestión de los administradores, por la informalidad de este servicio de tanta responsabilidad y de tanto impacto en la vida del conglomerado y su entorno.

Qué decir del descontento de los copropietarios por la obligación que tienen de contratar servicios de empresas de seguridad, con los susodichos altos precios a los cuales la copropiedad por su conformación y/o su estado no están en capacidad económica de sufragar tal servicio, así como la ineficiencia total del comité de convivencia.

En la mayoría de los bienes inmuebles sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal se vienen suscitando hechos lamentables de los copropietarios con los consejos directivos y administradores por falta de un ente institucional que ejerza la vigilancia, inspección y control a las personas jurídicas de propiedad horizontal, a la actividad del administrador.

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Igualmente se es indispensable dotar a las autoridades administrativas de instrumentos jurídicos para que en ejercicio de sus deberes constitucionales y legales puedan resolver a primera mano el sin número de problema que cotidianamente se presentan al interior de las comunidades sometidas al Régimen de Propiedad Horizontal.

La ley en comento ordena la constitución de seguros para la protección de los bienes comunes de la copropiedad, sin embargo, hoy día las aseguradoras no están expidiendo pólizas para aquellas construcciones que pasan de 30 años y/o por el sitio donde estén ubicadas.

Como ya se mencionó, la Ley 675 de 2001 establecía que el Gobierno debía expedir unos decretos reglamentarios, lo cual nunca hizo, a pesar de que es un tema transversal a muchos sectores de la economía y estratos sociales.

En Colombia cerca del 40% de la población urbana vive o trabaja en una propiedad horizontal, sin embargo ciudades como Bogotá ya tienen cerca de un 70% de la población como residentes en propiedad horizontal , unos 6 millones de personas, a lo que debemos sumar como mínimo 1 millón más de municipios circunvecinos como Soacha, Chia, Mosquera, Facatativá, Funza.

Es decir, en centros comerciales, conjuntos de oficinas, unidades residenciales y edificios, la ley buscó de alguna forma regular tanto la actividad como las personas encargadas de ejercer ese tipo de tarea en calidad de administradores. Y como el Gobierno nunca lo reglamentó por eso existe hoy un alto grado de informalidad.

No obstante del avance significativo que ha tenido el volumen de conjuntos residenciales y edificios en propiedad horizontal y por ende sus comunidades, han surgido temas que no son claros o se presta a equívocos por parte de quienes tienen a su cargo la dirección y orientación del buen funcionamiento de la copropiedad por lo que es de gran importancia y relevancia, este Proyecto de Ley 120 de 2015  Reforma a la Ley 675 de 2001 Régimen de Propiedad Horizontal que busca subsanar los vacíos existentes en el desarrollo armónico, eficiente con calidad de vida y bienestar común de la comunidad residente bajo el régimen de propiedad horizontal.

Fuente: Parte motiva documento Proyecto de Ley 120 de 2015  Reforma a la Ley 675 de 2001 Régimen de Propiedad Horizontal

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