La Propiedad Horizontal se proyecta en un crecimiento sostenido, como respuesta a la densificación vertical de ciudad, en donde el Modelo de Gestión Integral en Administración Eficiente, Eficaz y Efectiva es una solución, convirtiendo a la copropiedad por analogía, en una micro ciudad, en donde el Administrador(a) es la cabeza de la autoridad para hacer cumplir el Reglamento, en el marco de la Ley 675 de 2001, conocida como el Régimen de Propiedad Horizontal en Colombia.

Entiéndase por “Reglamento de Propiedad Horizontal: Estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal”. (Art. 3 Definiciones, Ley 675 de 2001).

Sin embargo en el reglamento es fundamental entender el término estatuto, cuando se habla de estatuto nos referimos a deberes, derechos, obligaciones, leyes, normas, reglas de juego que deben ser acordadas por los copropietarios (asambleístas) para regular el correcto funcionamiento de la persona jurídica o copropiedad.

Si bien es cierto ese es el espíritu de la Ley 675 de 2001, en la práctica quien elabora el primer reglamento de una copropiedad,(en la mayoría de los casos es un copie y pegue de un reglamento genérico), es el primer propietario, que en la mayoría de los casos es la empresa constructora, que debe radicar el reglamento de la copropiedad, como documento requisito, para obtener la licencia de construcción, del proyecto de vivienda.

Una vez la empresa constructora ha hecho el proyecto de vivienda, y ha hecho entrega del 50 + 1 de unidades de vivienda a los copropietarios, para dar cumplimiento a la Ley 675 de 2001, debe hacer entrega de la Administración provisional y de los bienes comunes a cargo de la empresa constructora, debe hacer entrega a la copropiedad, para que inicie el proceso de Administración definitiva con todos los requerimientos necesarios para el cumplimiento de la Ley 675 de 2001, conocido como el régimen de propiedad horizontal en Colombia.

Es allí cuando la Administración definitiva debe dar los dos primeros pasos fundamentales: el primero es el recibo de zonas comunes a la constructora y el segundo es la validación y ajuste o corrección si fuere el caso, del reglamento de propiedad horizontal específico de la copropiedad, (Estatutos de la copropiedad), el cual si tuviere ajustes o correcciones debe ser protocolizado y elevado a escritura pública, para que tenga la validez jurídica correspondiente.

Si bien es cierto el primer paso de alguna manera se da, (recibo de zonas comunes) y en muchos casos no de manera correcta, el segundo paso (validación o ajuste del reglamento específico de la copropiedad “Estatutos”), si brilla por su ausencia, pues prácticamente muy rara vez se da, y en la mayoría de casos la copropiedad sigue adelante con el reglamento genérico radicado por la constructora.

Es fundamental no perder de vista y tener perfectamente claro que cuando se compra o se adquiere una unidad de vivienda (casa o apto) bajo el régimen de propiedad horizontal en Colombia, usted como propietario adquiere los deberes, derechos y obligaciones del apto, y como copropietario en simultánea y a la vez adquiere los deberes, derechos y obligaciones de las zonas comunes, aunque en la práctica nadie se lo dice o se lo ratifica.

Ahora bien cuando hacemos referencia al contenido del reglamento de la copropiedad (Art. 5 Contenido de la Escritura o Reglamento de la Propiedad Horizontal, Ley 675 de 2001), son tres las áreas que desarrolla el reglamento.

La primera área en lo referente al tema inmobiliario con toda la información legal del predio o copropiedad y del apto o propiedad privada.

La segunda área hace referencia a “la administración, dirección y control de la persona jurídica”, es decir las reglas de juego para la administración, el consejo de administración, el comité de convivencia, el contador y el revisor fiscal si lo tuviere la copropiedad.

La tercera área se refiere a “las reglas que gobiernan la organización y funcionamiento del edificio o conjunto”, es lo que coloquialmente hemos llamado Manual de Convivencia de la copropiedad, que aunque en la Ley 675 de 2001, no se define o menciona con este nombre, por la cotidianidad nos hemos acostumbrado al término Manual de Convivencia de la copropiedad.

Alzamos una voz de alerta recordando que en todo momento, situación o circunstancia en el marco de la Ley 675 de 2001, se habla y se menciona explícitamente es el reglamento de la copropiedad, y que cuando hablamos de reglas o normas para la convivencia, o conocido como el manual de convivencia, estamos haciendo referencia a esa tercera parte de los contenidos que integran el reglamento de propiedad horizontal.

Continuando con el cumplimiento del marco normativo Art. 32 Objeto de la Persona Jurídica, Ley 675 de 2001, manifiesta: “La propiedad horizontal una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular, su objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la Ley y el reglamento de propiedad horizontal”.

Hemos llegado en el marco de la Ley 675 de 2001, al concepto de administrar correcta y eficazmente, que nosotros lo hemos llamado Modelo de Gestión Integral en Administración Eficiente, Eficaz y Efectiva de la Propiedad Horizontal en Colombia,

De nuevo en la práctica de la administración de propiedad horizontal actual, estamos realmente lejos de administrar correcta y eficazmente, como lo manifiesta la Ley.

Todo esto es producto de hacer las cosas como tareas o actividades basadas en el sentido común, estando realmente lejos de administrar en el marco legal vigente de la Ley 675 de 2001, conocido como el régimen de Propiedad Horizontal en Colombia.

Somos conscientes que hay una gran brecha de desconocimiento del marco legal y de que la capacitación es la herramienta que nos va a facilitar a todos, en algún momento de la historia, hablar el mismo idioma en la propiedad horizontal, es decir administrar correcta y eficazmente.

Si bien es cierto que la propiedad horizontal en Colombia tiene ya una trayectoria de 70 años, la Ley 675 de 2001, ya tiene prácticamente 18 años de trazabilidad, y ya es hora de romper los paradigmas de administración tradicional y desarrollar el Modelo de Gestión Integral en Administración Eficiente, Eficaz y Efectiva de las copropiedades, conjuntos residenciales, edificaciones y agrupaciones de vivienda en el territorio colombiano.