El DANE (Departamento Nacional de Estadística) ha dado a conocer la variación del IPC (índice de Precios al Consumidor) en el año 2018, cifra que se suma a la ya revelada del incremento del salario mínimo legal para el 2019.

En efecto, el IPC en Colombia para el año 2018 se ha ubicado en el 3,18% y el incremento del salario mínimo corresponde al 6%, cifras de las cuales gran cantidad de administradores, contadores y miembros de consejo de administración, hacen depender los aumentos en presupuestos de ingresos y gastos que presentan a las asambleas. Pero peor aún, también son cifras que muchísimos propietarios consideran como límites para cualquier incremento en el presupuesto o en su cuota de administración.

No existe en Colombia el aumento de ley en P.H.

Lo cierto es que en Colombia el régimen de propiedad horizontal no tiene un límite legal para el incremento o variación de los presupuestos de ingresos y gastos de un año a otro, y mucho menos para la cuota de administración que corresponde a cada propietario. Al contrario, el presupuesto que se presenta a consideración de la asamblea es aquel que cubra las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, por lo cual su aumento puede alcanzar porcentajes muy superiores.

El deber del administrador y del consejo de administración (art. 38-2 ley 675) es presentar el presupuesto que realmente sea necesario, independiente del porcentaje de aumento, para que sean los propietarios reunidos en asamblea quienes, luego de deliberar ampliamente analizando las características de su copropiedad, aprueben con su voto ese presupuesto, con las modificaciones que consideren necesarias, independiente de que su porcentaje de incremento no coincida con los porcentajes del IPC o de aumento del salario mínimo.

No significa que las cifras de IPC y salario mínimo no se tengan en cuenta al momento de calcular los presupuestos, pues es claro que las mismas influyen sobre cada uno de los rubros que lo componen, como por ejemplo el servicio de vigilancia y aseo, cuyo componente de personal humano está impactado por el valor del salario mínimo, pero no pueden convertirse en un límite o una camisa de fuerza al momento de presentar el presupuesto final, pues muchos otros rubros pueden tener aumentos significativos o incluso crearse para una determinada vigencia.

Aumento provisional a partir del 1 de Enero de 2019

No obstante lo dicho, no podemos olvidar que algunas copropiedades en sus reglamentos o por disposición de la asamblea general de propietarios, aumentan de manera provisional sus presupuestos a partir de enero 1, para lo cual pueden tener como base el aumento del salario mínimo o la variación del IPC, en cuyo caso estas cifras toman mayor relevancia.

Debemos insistir sin embargo en que este aumento debe estar autorizado en el reglamento o en un acta de asamblea, pues de no existir tal autorización, el administrador no está facultado para modificarlo; como también que será necesario recalcar que se trata de un aumento provisional, por lo cual necesariamente debe ser la asamblea ordinaria del año la que apruebe el presupuesto de ingresos y gastos para el 2019 y por tanto fije el valor definitivo de la cuota de administración.

Fuente: Gustavo Adolfo Martínez Rojas
Abogado Universidad San Buenaventura
Especialista Derecho Procesal Universidad Pontificia Bolivariana de Medellín