Del vecindario a los ECRC

La fisionomía de las ciudades en Colombia en los últimos treinta años ha cambiado, de lo público el barrio tradicional de la cuadra en donde predominaban las casas unifamiliares luego de la demolición de una o varias de ellas y el englobe del lote correspondiente en un solo predio es en donde ahora se han desarrollado nuevos inmuebles Edificios y Conjuntos Cerrados (ECC) o copropiedades de variados usos: habitacional,comercial, industrial, institucional; con equipamientos urbanos comunes, porterías y cerramientos, en síntesis, lo público de antaño ahora es lo común;  la mayoría de estos nuevos espacios están sometidos al régimen de Propiedad Horizontal (RPH) o Ley 675 de 2001

En RPH,en su artículo primero, se describe la propiedad horizontal como “Forma especial de dominio en la que concurren derechos privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes”. El interés del presente artículo se centra en el tipo de PH para uso residencial. Los tipos de PH que se identifican en Colombia son:

•    Copropiedades de uso comercial o centros comerciales

•    Copropiedades de uso industrial o bodegas

•    Copropiedades de uso institucional o de oficinas

•    Edificios y conjuntos residenciales cerrados unifamiliares o multifamiliares

•    Conjuntos residenciales cerrados mixtos de vivienda con locales

El cambio originado está llevando a que ahora más colombianos habiten en un espacio cerrado que involucra nuevas maneras de compartirlo, de responder por obligaciones económicas, de participar de lo común y de comenzar a hacer parte en las decisiones y la dirección de los ECRC.

Por lo anterior, esta creciente alternativa de vivienda se presenta como una solución ideal para lograr mayor seguridad y convivencia de varias familias en un área en la cual antes podía vivir una sola, así como para poder compartir gastos de una serie de nuevos servicios comunes que serían onerosos si se cubrieran de forma individual.

En el Libro “Seguridad y Convivencia en Multifamiliares” de las sociólogas caleñas Salazar, Gómez y Velásquez. Publicado en 2009, aunque su análisis se centra en P.H. dedicada a la vivienda, algunas de las causas señaladas han  coadyuvado a la transformación señalada inicialmente : el crecimiento de la población urbana causada, no solo por las tendencias contemporáneas, sino por otros factores particulares de nuestro país, como el desplazamiento de las familias por la violencia, la búsqueda de nuevos focos de desarrollo y el desinterés gubernamental por implementar políticas agrarias que mejoren las condiciones de la vida rural; atizado por la necesidad de compactar las construcciones para reducir los costos de la tierra y de los materiales necesarios en su construcción, los gravámenes como factor de los metros cuadrados construidos, a lo anotada por las sociólogas, se suman  por una parte, las recientes modificaciones a los POT municipales que han obedecido al cada vez más creciente desarrollo del sector inmobiliario en el país bajo le modalidad de (P. H.) y por otra parte programas como “mi casa ya” que entre otros está dirigido a cerrar la brecha en el déficit de vivienda en particular para las familias más pobres  al entregar viviendas bajo la modalidad de ECRC.

La Ph es un sector en constante crecimiento

 

Los inmuebles sometidos a RPH en los últimos años presentan una dinámica constante de crecimiento haciendo que el sector  PH adquiera una notable relevancia como muestra de ello en Bogotá al observar el censo anual inmobiliario elaborado por la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital (UAECD) entre los años 2004 a 2018 el incremento anual es constante al punto de haberse duplicado al pasar, en el periodo censado, de 776.026 a 1.539.124; en particular aquellos de  uso residencial  que según el censo son el 70% de los inmuebles en PH, según la Encuesta Multipropósito 2017 en Bogotá hay 8.044.713 personas,es decir, son 5.631.300  bogotanos los que vivimos en viviendas de uso residencial sometidas a RPH partiendo de la magnitud que está adquiriendo el sector PH y el ámbito social que involucra cuando se observa desde el número de bogotanos se hace pertinente visibilizar el estado actual de la formación y capacitación de aquellos que lideran como administradores los inm

En el sistema social abierto ECRC se identifican como entradas las transacciones administrativas propias de su estructura socioeconómica que organizadas en un Sistema de Información Gerencial (SIG) ingresan a cada subsistema generando índices e indicadores de gestión administrativa que permiten evidenciar las oportunidades de mejora cerrando el ciclo administrativo.

Acudir a la representación de los ECRC como un sistema social abierto adquiere utilidad no solo al reconocer que interactúa con el suprasistema la Sociedad sino al diferenciar sus dos subsistemas generales: el primero el general social y el otro el general institucional. Es en el subsistema general social en donde el que hacer administrativo en los ECRC tiene sus retos por estar compuesto por los subsistemas de seguridad y el subsistema de bienestar y convivencia;  vistos así, los ECRC, requieren de una administración diferente a la que se desarrolla en las organizaciones sociales denominadas empresas cuya direcciónes ejercida por los administradores de empresas pues su gestión prioriza las acciones en la obtención de la rentabilidad económica de los recursos o una praxis en lo económico-productivo ; su carácter común o de copropiedad denota particularidades que igualmente la diferencian de entidades estatales que son dirigidas por administradores formados en lo público cuya dirección obedece a políticas públicas de alta regulación por la normatividad gubernamental y buscan su adecuada aplicación para el logro de una rentabilidad social o praxis en lo económico-social. Sin querer decir que los unos y los otros no posean experticias para actuar en ellos o que los ECRC no involucren aspectos que para su dirección requieran de las prácticas administrativa privada y/o pública.

¿Y qué es administración de ECRC?

La pregunta en primera instancia parece simple de responder pues en los diferentes espacios donde se encuentran  los actores sociales que interactúan en ECRC el referente inmediato es la  aplicación de la Ley 675 de 2001; imaginario colectivo también evidenciado al realizar las consultas por el título Administración de ECRC en las bases de datos de las bibliotecas colombianas se remite al investigador al área del derecho igual situación ocurre al indagar en librerías de reconocimiento, incluso cuando se explora la bibliografía sobre la administración de P H, hay un gran número de publicaciones sobre normatividad que parte de la ley 675 de 2001, así las cosas se podría concluir que el estado del arte tiene su fuente en el área del derecho o el destino natural pareciera ser el derecho, a lo que se suma, que los llamados gurús  colombianos en el tema en gran porcentaje son abogados.

En consecuencia, lo anterior puede hacer pensar que con el solo hecho de cumplir con los lineamientos de los articulados de dicha ley es suficiente para cumplir con el objetivo de la persona jurídica en cabeza del administrador de P H que expresamente se señala en el art. 32 de dicha ley “… administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios, de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal.”

Administrar los ECRC es mucho más que aplicar el articulado de la Ley 675 en razón a reconocer que en ellos más que administrar “… derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes…” Se realizan acciones deliberadas en pos, entre otros, de la convivencia y seguridad de sus copropietarios y residentes, en concordancia con los principios orientadores de la norma expresados en su artículo segundo.

Por lo anterior y tomando como base la realidad del sector se administran familias que interactúan en bienes ubicados en P H y bajo un régimen legal especial lo que debería llevar a evaluar el imaginario colectivo sobre la actual gestión administrativa en los ECRC.

A lo largo de la historia en cada periodo de desarrollo de la humanidad los diferentes teóricos han incorporado elementos que han permitido que el concepto vigente de administración responda a las necesidades del hombre y su nivel de desarrollo; haciendo ver en ocasiones que una actividad tan universal se vea como algo tan sofisticado que pareciera necesitar para su ejercicio unas competencias alejadas del sentido común.

Luego de haber tenido la oportunidad de estudiar Administración a nivel de pregrado y posgrado, periodo durante el cual, fueron múltiples las concepciones leídas, expuestas y discutidas en los ambientes académicos; en cada una de esas oportunidades, un nuevo elemento teórico aportaba para entender a qué profesión me dedicaría en la vida, dicho sea de paso, he ejercido la profesión en diferentes organizaciones sociales por algo más de veinte años; una definición construida desde el sentido común y la experiencia profesional es: conjunto de acciones deliberadas en busca de un objetivo compartido en una organización, en otras palabras, las acciones deliberadas obedecen a la voluntad y la intensión de un qué hacer con los recursos disponibles para conseguir un fin compartido en una organización. 

Desde la noción sobre administración expresada anteriormente y frente a la nueva realidad de la fisonomía de las ciudades colombianas, en particular, del entorno habitacional se quiere plantear una alternativa en la práctica de administrar los ECRC y motivar la reflexión que inicie un cambio en dicho imaginario colectivo, propósito osado pero loable frente a ver a los ECRC como organizaciones sociales abiertas. El RPH sólo es eso una norma colombiana que regula la P H de la cual hacen parte la mayoría de los ECRC dedicados mayoritariamente a la vivienda de los colombianos.

Para los administradores  en P H les es natural suponer que con la práctica de la legalidad se cumple a cabalidad su quehacer administrativo, más aún cuando están secundados por una comunidad inactiva que cree que con el hecho de cumplir con sus obligaciones económicas ya está cumpliendo sus deberes como copropietario.

Buscar la legitimidad,entendida como la aceptación social por parte de la comunidad de todos los actos administrativos, es colocar en una balanza por un lado las acciones administrativas institucionales y por el otro las acciones administrativas sociales, es decir, sus funciones administrativas, financieras y operativas que buscan el buen funcionamiento de la copropiedad sopesadas con las actividades de beneficio social que buscan la convivencia pacífica y la seguridad de la comunidad.

Este paso exige pasar de unos indicadores duros como ingresos y egresos, índice de cartera, cumplimiento de presupuestos y programas de mantenimiento a otros indicadores blandos como, nivel de percepción de calidad de servicio, número de horas de formación en convivencia y seguridad, número de convenios y actividades de beneficio comunitario, entre otros.

Convivencia y seguridad, factores generadores de conflicto en los ECRC

Para el desarrollo del presente aparte se toma como referente el Libro “Seguridad y Convivencia en Multifamiliares” de las sociólogas caleñas Salazar et al,(2009); la realidad a transformar en los ECRC parte de la estrecha relación de seguridad y convivencia, sobre el entendido del imaginario colectivo de acudir al administrador para que aborde y controle los conflictos en esa microsociedad heterogénea que dirige hacia la consecución de los principios y objetivos descritos en los dos primeros artículos del RPH.

Acudiendo a diferentes apartes de la exposición del estudio señalado se sustenta la afirmación sobre la estrecha relación entre la convivencia y seguridad:

Partiendo de la noción de seguridad colectiva “…seguridad referida a la colaboración, la solidaridad y el autocuidado….  De esta se deriva el reconocimiento de la importancia de conocer a los vecinos como condición tanto para la seguridad como para la convivencia. El conocimiento vecinal se expresa en dos modalidades: las relaciones cordiales y distantes y las interacciones amigables y cercanas.” (Salazar, Gómez, Velásquez 2009, p. 247)

La seguridad y convivencia son dos aspectos relacionados. La convivencia confiere una sensación de seguridad y permite encontrar estrategias para proteger al colectivo de residentes de los peligros de la ciudad y a cada residente de los otros residentes que se consideran peligrosos o extraños. Relaciones hostiles con inadecuados manejos de los conflictos pueden generar situaciones de inseguridad (Salazar Ib. 2009, 251)

Conflictos de la micro sociedad  P H con origen en el encerramiento residencial:

 En la última década las ciudades se asocian con inseguridad, a diferencia de las fuentes del peligro a diferencia de pueblos mesopotámicos y medievales, pasando por los poblados americanos, ya no vienen de afuera sino están ahora en el centro de la ciudad misma, los enclaves que aíslan a la comunidad atrincherada en defensa de los extraños se han constituido en expresiones visibles de las ciudades contemporáneas; la vida citadina está enmarcada por la contradicción entre mixofilia y mixofobia, osea: necesidad de encuentros puntuales con los diferentes y a su vez con necesidad de huir hacia el refugio domestico frente a la ansiedad que eso representa.

Los espacios cerrados como los conjuntos residenciales cerrados son espacios de segregación que alimentan la mixofobia. Las raíces de las fobias a los extraños se encuentran en la condición misma de nuestras sociedades actuales y no en la planificación urbana. (Salazar Ib. 2009, p38).

Y la no observancia de:

Las diferencias internas pueden representar factores de conflicto, lo cual depende, en gran medida, de la capacidad para reconocer la igualdad y la diferencia y hacer acuerdos para la convivencia…. La manera como se abordan los conflictos en los ERM (Espacios Residenciales Cerrados) es la manera en que los residentes acuden a la instancia de administración interna para que los aborde y los controle, siendo así la seguridad y convivencia responsabilidad del gobierno privado. Esto corresponde al imaginario según el cual la convivencia y seguridad colectivo- privada se basa en la armonía interna y en la necesidad de mantener el prestigio de las unidades residenciales (Salazar Ib. 2009, 251) 

A lo que se suma la delegación de la convivencia y seguridad en la administración de los ECRC:

Las propuestas de los residentes para alcanzar la convivencia están dirigidas a la administración. En ese sentido ésta se asume como uno más de los servicios privados- colectivos que se contratan, igual que la seguridad, para aplicar la normatividad y la realización de eventos de integración. Es así como la convivencia no se construye entre residentes a través de la responsabilidad conjunta, la participación y el compromiso en la atención de los problemas y su solución, sino que es un servicio que se compra.

Esta situación lleva a reflexionar en la necesidad de avanzar hacia la construcción de una cultura del reconocimiento del otro en su integridad, en la igualdad y en la diferencia tanto en la convivencia ciudadana como en la convivencia en colectivos restringidos. Esto implica formación cívica (desde las políticas públicas y sus programas, y a partir de la administración de los ERM para que los residentes se asuman como sujetos de derecho y de responsabilidades, desarrollen la capacidad de participación y habilidad en el manejo civilizado de los de los conflictos, y expresen, al menos, consideración por los otros. Con esta mirada se construye convivencia y seguridad ciudadana en los micro espacios residenciales, y en otros espacios cerrados o abiertos de la ciudad (Salazar Ib. 2009, 250)

Una vez reconocida la importancia de la relación entre convivencia y seguridad, es sensato observar que, en los diferentes informes de asamblea, los puntos de la gestión administrativa y el balance son los que generalmente tienen mayor relevancia, así como la ejecución presupuestal, para la cual se presentan indicadores de gestión en su mayoría dedicados a visibilizar los resultados de las acciones del subsistema institucional; como si el objetivo de la administración fuese el desarrollo de solo una de las facultades que tiene asignadas por el régimen de propiedad horizontal. Así, se privilegia la facultad de ejecución y se subordinan los indicadores de gestión del subsistema social, que deberían ser los realmente importantes, conforme al artículoprimero de dicho régimen, que dice: “[…] con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella”.

Liderazgo social

Ya se ha visto el cambio del entorno habitacional; se ha reconocido el desbalance de la gestión administrativa en los dos subsistemas principales del sistema ECRC, donde lo legal subordina a lo legitimo y lo institucional relega lo social, en contravía del deber ser y lo esperado por los copropietarios, que buscan la convivencia y seguridad.

Con base en esto, es importante proponer finalmente una alternativa de gestión administrativa basada en el liderazgo social, en busca de que los administradores, al reconocer las dinámicas internas en los ECRC, adopten conscientemente una visión centrada en lo humano.

Liderar con un sentido social implica un cambio de paradigma que promueva una práctica administrativa alterna a la actual, pues el administrador dirige grupos humanos que viven en sociedad y conforman un sistema particular con derechos y deberes comunes, centrados en la convivencia y la seguridad.

Desde ese contexto, el ordenamiento jerárquico designado por el régimen de PH, que asigna al administrador un lugar de liderazgo y una responsabilidad de gestión de recursos económicos, debería demandar un líder social con una práctica así:

Un líder social es todo aquel o aquella que trabaja (de forma remunerada o voluntaria) en áreas diversas de nuestra sociedad; actuando como catalizador del cambio social;realizando, inspirando o ideando proyectos compartidos en el seno de una entidad u organización; […] que se dirigen al bien común. (Cantó, Font y Castiñeira, 2009, p. 13)

Por tanto, el liderazgo social cuenta con algunos elementos diferenciadores con respecto al liderazgo político, al empresarial, al sindical, al religioso, al intelectual. Es un liderazgo transformador de la realidad, que requiere una adecuada focalización y se hace mediante un proceso complejo, para el que el motor principal son los valores y donde la legitimidad para liderar se ha de ganar cada día. (Carreras,Leaverton y Sureda, 2009, p32)

Esto se puede materializar si las nuevas herramientas para el administrador de PH —o el fortalecimiento de las que ya hacen parte de su talento personal— promueven sus competencias para alcanzar el objetivo de ser quien determine las acciones en pro de los principios señalados en el régimen de PH, en particular, la seguridad y la convivencia pacífica. Como lo señala Delors:

[…] una persona es competente si es capaz de saber,saber hacer y saber estar, mediante un conjunto de comportamientos (cognitivos,psicomotores y afectivos) que le permiten ejercer eficazmente una actividad considerada generalmente compleja, lo que indica que una persona competente no sólo aplicará el saber que ha aprendido, sino que actuará analizando el contexto y las posibles actuaciones y valorando la oportunidad de sus decisiones (saber hacer), a la vez que se implicará personal y profesionalmenteen su actuación (saber estar). (Citado por Herrera 2007, 119)

Se insta al administrador de los ECRC a buscar una nueva formación de su quehacer administrativo en donde sus competencias sean conjugar situaciones, actividades y contextos concretos, desplazando la educación centrada en la enseñanza hacia una educación centrada en el aprendizaje. (p.117)

Frente a las visiones de competencia, López (2013) define las siguientes:

Visión empresarial: desde la perspectiva conductista, centrada en el ámbito laboral,el objetivo es desarrollar competencias centradas en el campo laboral con la intensión de habilitar a los miembros de una organización para que sean capaces de realizar una serie de tareas de forma concreta y eficiente.

Visión Formativa: desde la perspectiva del movimiento del desarrollo humano; pretende desarrollar un conjunto de saberes secuenciados, situados y contextualizados que incidan directamente en su formación a lo largo de su vida

Teniendo en cuenta que las visiones no son excluyentes como alternativa en este trabajo se acogerá de manera eclíptica el término competencia, queriendo decir que el desarrollar las competencias laborales para los administradores de ECRC los habilitará específicamente para desarrollar sus tareas y su formación para la vida, adquiriendo sus saberes teóricos y prácticos de manera secuenciada,situados y contextualizados.

Así las cosas, la competencia es entendida desde Perrenoud (2008) citado por López(2013)” como la capacidad de movilizar varios recursos cognitivos para hacer frente a un tipo de situaciones o contextos mediante la práctica.” p.38

Por consiguiente, la clasificación de las competencias descritas en el proyecto Turing citado en herrera Ibid. 128 y en aras de guiar la nueva actuación de la administración son:

  • .

La realidad que se trata de transformar en los ECRC parte de la estrecha relación de seguridad y convivencia. En el imaginario colectivo de los ECRC se debe acudir al administrador para que aborde y controle los conflictos en esa microsociedad heterogénea que dirige, con el fin de cumplir los principios y objetivos descritos en los dos primeros artículos del régimen de PH.

CONCLUSIONES.

  • Los ECRC como tipo de PH creciente en Colombia en los cuales confluyen derechos y deberes comunes se han convertido en el lugar de interacción de los Bogotanos que mantienen relaciones complejas de convivencia y seguridad.
  • Al comprender los ECRC como un sistema social conformado por dos subsistemas generales, se evidencia el desbalance de las acciones respecto a los recursos económicos, estables por su naturaleza, frente a las acciones respecto a los recursos sociales variables por la heterogeneidad de sus componentes.
  • Actualmente, el ejercicio de administrar los ECRC se centra en ejecutar lo ordenado por la ley. Esto conduce a que la legalidad subordine el aspecto social, del cual depende la legitimidad o la aceptación social de los actos administrativos.
  • Los temas de convivencia y seguridad son los de mayor desgaste operativo, por lo cual requieren una atención particular en la administración, más aún si se tienen en cuenta los principios rectores del régimen de PH: la función social y ecológica de la propiedad; la convivencia pacífica y la solidaridad social, y el respeto a la dignidad humana.
  • Es pertinente emprender una gestión administrativa alternativa para dotar al administrador de los ECRC de un liderazgo social. El administrador requiere desarrollar unas competencias interpersonales que fortalezcan un liderazgo de transición de las prácticas administrativas actuales, que se centran en lo económico-productivo, a unas prácticas orientadas a lo económico-social.

Fuente: Leonel Rojas Ortíz.

* Administrador público de la ESAP, magíster en Administración de la Universidad del Valle y especialista en Docencia e Investigación Universitaria de la Universidad Sergio Arboleda.  Consejero Local de P H Localidad de Suba Bogotá. Miembro de la Mesa Sectorial de Gestión Administrativa SENA como experto en administración de propiedad horizontal. Contacto:noelrotiz@yahoo.com.