Sab. Jul 20th, 2019

Administradores Eficientes vs Copropiedades afectadas…cuál es la realidad?

La comunidad residente en Propiedad horizontal en Colombia tiene en su cotidianidad o bien un Administrador(a) Eficiente, Eficaz y Efectivo en su gestión, producto de lo cual los resultados son positivos y de gran beneficio para la comunidad de la copropiedad…

O por el contrario, las malas experiencias están a la orden del día, y la copropiedad se encuentra afectada con resultados negativos para los residentes tanto en el orden administrativo, contable, financiero como de convivencia.

Dos caras de la moneda que nos llevan a la reflexión…

Cuál es la realidad de la comunidad residente en propiedad horizontal en Colombia?

Son múltiples factores a tener en cuenta que en alguna medida son las causas estructurales que a la postre impactan la gestión de administración de propiedad horizontal en Colombia.

Con una trayectoria de 70 años, la Propiedad Horizontal ha tenido un crecimiento constante en las últimas cinco décadas en Colombia y la tendencia continuará en los próximos años, en todo el territorio nacional, es decir la propiedad horizontal en Colombia se consolida como el modelo urbanístico del país.

La Ley 675 de 2001 conocida como el régimen de propiedad horizontal en Colombia, no ha sido reglamentada, siendo el caldo de cultivo propicio para las diferentes interpretaciones que de manera errónea se hacen hoy día.

Adicionalmente la construcción de megaproyectos urbanísticos en propiedad horizontal, con dimensión de gran escala, edificaciones de 20 y 25 pisos de aptos y varios bloques conformando una copropiedad, hacen que la gestión administrativa eficiente, debe contar con un presupuesto y unas herramientas acorde a la magnitud y tamaño de la gestión y responsabilidad a desarrollar, puesto que no solo es mayor volumen de áreas comunes y de población, sino que adicionalmente las copropiedades tienen nuevos servicios, incluso algunos ya muestran una tendencia a convertirse en un house club.

La Idoneidad del Administrador(a)

Es un debate de larga data, de largo alcance y de una gran profundidad puesto que el conocimiento es fundamental, y la experiencia complementa una buena gestión  fortaleciendo la idoneidad del Administrador(a).

Por más de 20 años, la labor de administración de propiedad horizontal en general se ha ejercido por sentido común por darle un nombre, sin embargo a pesar de la buena intención, no se tiene el conocimiento preciso, y se cometen errores en el debido proceso y el marco jurídico vigente, lo que a la postre lleva a consecuencias negativas.

Es allí en donde la idoneidad es decir conocimiento + experiencia son fundamentales para una gestión administrativa eficiente la cual cada día es más relevante y es el nivel al cual todos los administradores debemos llegar, profesionalizando la gestión administrativa en propiedad horizontal.

Colombia No tiene Política Pública de Propiedad Horizontal

La falta de política pública de propiedad horizontal en el territorio nacional es una gran falencia que coadyuva al caos imperante y reinante en la comunidad, como un elemento adicional a la falta de conocimiento.

Adicionalmente, los programas activos actualmente del gobierno nacional  y distrital están enfocados al post acuerdo y los reinsertados, y de manera particular en el caso de Bogotá por ejemplo, la Secretaria de Seguridad, Convivencia y Justicia están trabajando puntualmente con comunidad de viviendas VIP, VIS.

Si bien es cierto es necesario realizar el trabajo con esa comunidad residente en propiedad horizontal (reinsertados) que viene del área rural al área urbana y que está haciendo tránsito del conflicto armado a la violencia social…

No es menos cierto que los 30, 40 o 50.000 reinsertados son menos del 1%, de la población, puesto que catastro distrital en su último censo inmobiliario ratificó que el 70% de los predios en el perímetro urbano de la capital del país son propiedad horizontal, y esto traducido a población refleja más de 6 millones de personas residentes en propiedad horizontal en Bogotá.

Censo Catastro Distrital

El círculo vicioso anual de las copropiedades

Los miembros de los consejos de administración y los comités de convivencia como órganos de consulta y apoyo al administrador de la copropiedad, son residentes copropietarios que son elegidos en la asamblea ordinaria anual, cargo “ad honorem” y cuyo periodo es por un año de acuerdo a la Ley.

Sin embargo en muy pocas excepciones, la gran mayoría ingresa con muy bajo conocimiento de la información básica para alcanzar una buena gestión, y en el transcurso del desarrollo y quehacer de las actividades del año, se va auto capacitando poco a poco, con una falta de guía idónea, cometiendo muchos errores en sus decisiones, que perjudican la comunidad y en muchos casos afecta el gasto del presupuesto de la copropiedad.

De tal manera que cuando logra alcanzar un equilibrio en la información con un conocimiento básico para desarrollar una buena gestión, se acaba el periodo para el cual fue elegido y de nuevo la asamblea anual elige a sus representantes para un nuevo periodo, convirtiéndose en un círculo vicioso que de nuevo vuelve a empezar de ceros generalmente, y después de 17 años de vigencia de la Ley 675 de 2001 este círculo vicioso se convirtió en una costumbre estandarizada en la mayoría de las copropiedades en Colombia.

Hay algún camino de solución para romper esa tradición y ese inconsciente colectivo?

Esta explosión de vivienda urbana en el modelo y bajo el régimen de la propiedad horizontal en Colombia, lleva de la mano consigo a la par, una explosión de comunidad residente en propiedad horizontal, de diferentes regiones, culturas y costumbres diversas de nuestro país, con grandes vacíos y desconocimiento general, de las normas, deberes, derechos y obligaciones de dicha comunidad, generando la necesidad inminente de capacitarla y dar a conocer a toda la comunidad, esas reglas de juego que garanticen la convivencia pacífica, la calidad de vida y el bienestar común de toda la comunidad residente en propiedad horizontal en Colombia.

De tal manera, que el Smart MANAGEMENT ADMINISTRACIÓN PH Inteligente, nace como respuesta efectiva a una necesidad social inminente de gran tamaño y volumen, con un mercado objetivo definido: los residentes (copropietarios y arrendatarios)  y los órganos de administración y control en las copropiedades de uso residencial o mixto, así como las comerciales, en el marco de:  la constitución política de 1.991, el plan de desarrollo nacional “Pacto por Colombia Pacto por la Equidad” y local en vigencia, el régimen de la propiedad horizontal Ley 675 de 2001, la Ley 1801 Nuevo código de policía y de convivencia, Decreto 1072 de 2015 sistema de gestión de seguridad y salud en el trabajo, El Estatuto de la participación democrática en Colombia Ley 1757 de 2015, el Acuerdo de paz y postconflicto, el plan decenal de justicia 2017 – 2027 y demás marco legal vigente que la rige.

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